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Desahucio

Desahucio, en España se utiliza esta terminología para hacer referencia al desalojo de los inquilinos de una vivienda por orden judicial. Hasta aquí estamos todos de acuerdo meramente en la definición y no tanto en la práctica y sus consecuencias. Con la crisis actual los casos de desahucio han crecido exponencialmente y los dramáticos casos de desalojo de la vivienda de muchas familias que por ser hipotecados y no poder afrontar los pagos de las cuotas se ven en esta situación.

También ha influido la tasa de paro al quedar muchas familias que están enteramente en el paro y están pagando la hipoteca lo que genera que se sobreendeuden y por consecuencia el impago de los préstamos hipotecarios. No solo esto también se ven sin poder pagar los alquileres lo que hace que los bancos y propietarios que tampoco la pasan bien cada uno con su cruz deban actuar de manera mas seguida y decidida. Han ido creciendo los acreedores procedimientos judiciales que sirven para recuperar la deuda o el piso. Aunque en los últimos meses se ha aporbado un Nuevo código de prácticas en ejecuciones hipotecarias.

Pasos del Proceso de Ejecución:

Demanda:

En el caso de la demanda, se da cuando el banco pasa a reclamar vía judicial cobrar el préstamo adeudado existiendo la viviendaen forma de garantía, al presentar la demanda ejecutiva por impago en el juzgado ya se da el primer paso.

Le notificarán la demanda al deudor en cuestión a domicilio que será la dirección que figura en la escritura  junto a una copia de esta, existiendo un plazo para que puedan oponerse a la demanda si bien las causas han sido reguladas. En caso de incumplir el requisito de pago,  el otro paso será el proceso de ejecución hipotecaria.

Proceso de Subasta:

En este proceso de subasta, será el banco el que solicite en el Registro de la Propiedad el certificado de cargas del piso hipotecado quedando definitivamente saliendo a subasta, así el valor será el de tasación de la vivienda que se realizó para dar el préstamo hipotecario en un principio.Así una de las posibilidades es la de las subastas públicas del juzgado, y otro tipo de subasta es el que llevan adelante las entidades que se especializan.

Tras realizar la convocatoria vía notificación al deudor, esto se da vía una serie de avisos de subasta en el tablón de anuncios del Ayuntamiento en el que estén ubicados, así del Registro de la Propiedad o del juzgado que tenga la causa.

Por lo que el deudor se le da como plazo dicha fecha, para poder volver a normalizar el préstamo al saldar las cuotas adeudadas y que vencieron. Una vez que se pasa a la fecha establecida se dará una situación de pujas en la subasta que puede suceder que superen los números mínimos legales, el que se de como mejor puja gana el piso en cuestión.

Cuando una subasta es declarada sin ganador, el banco podrá sumar a su stock el piso y solo será por el 50% del valor de tasación y puede llegar al 60% cuando sea vivienda habitual.

Cuando la vivienda pasa de dueño:

Al pasar el piso a la persona que ganó la subasta o al banco, el hipotecado ya no tendrá posesión de la misma, teniendo como plazo para dejar la vivienda, en caso que se niegue además de los funcionarios judiciales pueden hacerse presente la Policía para desalojarlos. Si bien al proceso de ejecución hipotecaria se los denomina desahucio, algunos discuten esto.

El colectivo de españoles supera los 150.000 desahuciados y no todos pueden frenar su desahucio.  Una de las posibilidades la buscan dar las organizaciones en la que sobresale la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) y partidos políticos opositores que impulsan que el proceso de entrega del piso al banco acabe con la responsabilidad hipotecaria, la dación en pago.

En el caso de España hasta un momento se podía dar la dación en pago pero debía negociarse y no era obligatorio aún figurando en la legislación española en el artículo 140 de la Ley Hipotecaria, lo que no significa que exista obligatoriedad. Algunos bancos por ejemplo son flexibles y buscan evitar problemas y tensiones y negocian dando periodos de carencia, y como último paso está el deshaucio.

Se han dado varias situaciones en las que, los bancos y cajas le exigen el vencimiento anticipado, por lo que debe pagarse el total del capital pendiente de amortizar, junto a los intereses y comisiones cuando no se respetan los plazos. Hace algunos años el Tribunal Supremo había incorporado una novedad que sentó jurisprudencia lo que daba como causa de desahucio el retrasarse en el pago del alquiler por segunda vez, aunque el inquilino debía ser  demandado antes.

Debía existir en el contrato de arrendamiento un plazo máximo de pago, ya que el Tribunal Supremo consideraba que al haber una demanda previa por impago, el inquilino ya no podía gozar de la posibilidad de “enervar la acción de desahucio”, ya que un retraso en el pago se entendería como “incumplimiento pleno de sus obligaciones” y no podrá evitar el desahucio.

Caso testigo:

Dicha situación sa da luego de un caso testigo en el que se interpuso una demanda contra una mujer que se había retrasado en el pago de una mensualidad. Si bien el juez de primera instancia la desestimó argumentando que no estaba acreditada la falta de pago sino que se había producido un “mero retraso” de quince días en el abono del alquiler de una vivienda.

La sentencia de apelación, no opinó la mismo y falló a favor de la formalización del desahucio. En la sentancia se expuso que el contrato entre el propietario de la vivienda y la demandada exigía el pago anticipado de las rentas mensuales, en el cual se fijaba un plazo máximo de ocho días de retraso para llevar a cabo el desalojo.

Port lo tanto, y al haberse producido una demora de dos semanas en la renta del mes de marzo de 2002, y al ser este retraso posterior a una acción de desahucio precedente, no suponía una demora, sino un incumplimiento de la obligación de pago de la renta, por lo que no había abuso de derecho en el ejercicio de la acción del demandante.

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