El mercado de oficinas se recupera

Uno de los sectores que durante lo que va del año ha mostrado una recuperación ha sido el mercado de oficinas, completo su ajuste y desde ese momento empezó a recuperarse tras 2 años de crisis. En segmentos como vivienda usada también se puede notar un descenso en sus precios así como cierto estancamiento en el alquiler de viviendas durante el segundo trimestre.

Es así que el ajuste de dicho sector implicó una caída media del 30% sobre los precios de alquiler desde 2008, además de la reducción en el número de metros cuadrados de oficinas alquilados llegando a niveles de los ejercicios de 2001 y 2002 con entre 300.000 y 400.000 metros cuadrados anuales. Vale recordar que, el mercado de oficinas llegó a su nivel más bajo durante el primer semestre del año pasado, con la ayuda de la corrección de las rentas, que fueron ajustadas a precio de mercado.

Con estos datos, las empresas decidieron aprovechar los precios y cambiar la actual oficina por otra de más calidad y mejor ubicada. Por lo que, tras el ajuste, el metro cuadrado de oficinas ubicadas en los centros de negocio en las grandes ciudades sus precios van de entre 28€ y 30€ por metro cuadrado y por mes, en comparación al máximo precio a los que llegó de entre 40€ y 42€.

Esta es una buena noticia para el mercado inmobiliario en general al poder ver que uno de de sus sectores se va recuperando. Esperando que la vivienda pueda antes de finalizar el año mostrar signos claros de una recuperación estable.

La consultora Aguirre Newman estima que el mercado de oficinas, para el ejercicio 2010 el arrendamiento de oficinas crecerá en un 30% frente a 2009 y a la vez que las rentas ralenticen su actual ritmo de bajada.

Mientras que respecto a la oferta, en Madrid y Barcelona todavía presentan un stock de cerca de 2 millones de metros cuadrados de oficinas vacías marcando máximos históricos en porcentajes de disponibilidad. Por lo que el total de espacio libre, son de 1,20 millones de metros cuadrados en Madrid, el 10% de su parque total de 12 millones de metros, mientras que 758.000 se ubican en Barcelona con el 12,8% del total. Además de estimar que el porcentaje de superficie disponible se ubicará en el 7%.

Se puede notar un alto incremento de carteles de oficinas disponibles, más allá de la crisis en la construcción en general. Un cálculo estimado es que entre un 35% y 40% de proyectos iniciados desde el fin de la burbuja inmobiliaria registraron una ralentización o paro total y solamente en Madrid se iniciaron la construcción de 506.968 metros cuadrados de oficias. Por lo que el mercado de la oficina se recupera.

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Recaudación por IBI

Como hemos comentado en otro artículo, los ayuntamientos están en quiebra y otros al borde, una de las causas es la crisis del sector inmobiliario, lastrando las ganancias y dejando secas a las arcas municipales.

Un dato a tener en cuenta es el que significaba a inicios de la crisis en 2007, más del 50% de los ingresos propios de los ayuntamientos, 15.878 millones de euros, dichos ingresos eran generados por a la actividad inmobiliaria, pero con el sector inmobiliario en plena crisis y en momentos en los que el plan de ajuste exige recortes, es por ello que, los municipios deben de encontrar otras vías de ingresos tal vez subiendo un impuesto como este y como debieron hacer las comundiades autónomas que subieron sus impuestos.

Ante esto, una mayor recaudación por IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) debido a la actualización de los valores catastrales, que subió en un 22,8% durante los últimos 3 años, es el principal punto de apoyo para los ingresos municipales, con la ventaja de que dicho tributo no se encuentra atado a como le va a la economía.

A partir de ciertos datos, puede inferirse que existe una alta falta de dinero, es en la venta de terrenos que los ayuntamientos se suelen adjudicar debido a la cesión obligada de suelo que realizan los promotores, habiendo caído en un 36,8%, por otro lado, el impuesto sobre el aumento del valor de terrenos tuvo una fuerte caída, del 12,4%.

Actualmente, el IBI, llega a significar el 17% de los ingresos municipales totales, justamente es el agua en el desierto para varios de los ayuntamientos que todavía no entran en la quiebra, ya que gracias al IBI, se llegó a recaudar el año pasado unos 9.889 millones de euros, esto es un 22,8% más que 2007 cuando inicio la crisis.

Claro que, al tener esta importancia ha sido de utilidad para que varias ciudades, hayan incrementado los tipos de de dicho impuesto, entre ellas Pamplona, Palma de Mallorca o Castellón, con un aumento de hasta el 5,65%. Mientras que existen municipios que eligen otro tipo de fórmulas para poder aumentar su recaudación por IBI dejando de lado los tipos. El caso de ciertos ayuntamientos que deciden aplicar recargos a los inmuebles que poseen un mayor valor catastral, a los que están ligados a actividades económicas y a los desocupados.

Otra de las formas, es la de evitar que en subastas judiciales de inmuebles embargados se deba abonar el impuesto sobre el valor de los terrenos, ya que el ayuntamiento usualmente no cobra esto debido a que el titular del bien subastado presenta insolvencia dada la situación de la subasta.

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Oferta pisos compartidos

La crisis inmobiliaria en el sector de la vivienda en sus diferentes aspectos en venta o alquiler ha hecho que más allá el descenso en los precios de pisos todavía existen muchos que no pueden acceder por el precio mismo de la vivienda o por tener que ahorrar para otros fines como el pago de u préstamo, lo que genera que se reactiven otras fórmulas a la hora de convivir. Una de ellas es la que trata de la oferta de pisos compartidos que con crisis de por medio ha hecho que esta fórmula crezca hasta ubicarse en el 70,7% en 1 año.

Por lo que puede notarse que el número de pisos compartidos llegó a crecer un 70,7% durante el último año, llegando a 7.889 habitaciones en alquiler. Aquellos que buscan habitaciones en pisos compartidos ya demuestran ser un número significativo y las respecto a ellos se duplicado (+94,7%) durante el último año.

Mientras que el precio sigue comportándose estable, mostrando una caída del 1,9% interanual a nivel nacional, a la vez la renta media a pagar mensualmente es de 334€ por habitación. La mayor parte de los pisos compartidos se ubican en zonas céntricas de las grandes ciudades.

Entre las ciudades más caras, Barcelona registra un crecimiento de habitaciones disponibles del 59%, hasta las 1.398 mientras que el precio ha caído un 3,1% en el último año, a pesar de ello todavía se mantiene como la más cara con 359€ mensuales.

Madrid lidera la oferta de habitaciones en pisos compartidos, durante el último año aumentó el 80% llegando a 4.825 habitaciones; mientras que su precio cayo un 4,8% hasta los 353 €.

Si se mira el tiempo medio para encontrar inquilino para una habitación de un piso compartido llega a reducirse en un 12%; y encontrar inquilino se tarda 48 días, se nota la urgencia de conseguir este tipo de pisos cuando en 2009 para el mismo mes se tardaban 55 días.

En cuanto a la edad media del inquilino que deciden compartir piso en España es de una media de 28 años, tienen el perfil de ser fumadores y no poseen y tampoco quieren tener mascotas.

Imagen: enforex

Precio de la vivienda usada Agosto 2010

Para aquellos que aún no han podido adquirir una vivienda y todavía mantienen la esperanza de conseguir un préstamo, hay que decir que el comportamiento del precio de la vivienda usada en España descendió hasta el 1,1% durante Agosto menos de lo que lo hizo en Julio.

De esta forma, el precio de la vivienda usada se ubicó 2.339€ por metro cuadrado, lo que teniendo en cuenta como se ha movido el mercado inmobiliario últimamente hay que esperar que se mantenga por algún mes más en este número.

Mientras que unas 13 comunidades vieron bajar sus precios en este tipo de viviendas, y en 4 dichos precios se elevaron. En cuanto a las caídas las más pronunciadas fueron en Cataluña con el (-2,4%), Murcia (-2%) y La Rioja (-1,6%) y los aumentos se dieron en Baleares (+2,3%), Navarra (+0,2) y Euskadi (+0,2%).

La mayor parte de las provincias, en 39 de ellas, tuvieron caídas en los precios durante el pasado mes de Agosto, y en Tarragona se vio la mayor caída, mostrando la caída más notoria con el 2,7%, mientras que el precio subió en10 comunidades más, registrando una fuerte subida en Baleares, con el 2,3%.

El metro cuadrado más caro se ubica en el País Vasco (3.531€), le siguieron la Madrid (3.261€), Cataluña (2.732€) y Cantabria (2.483€).

El metro cuadrado más asequible se encuentra en Extremadura (1.388€), Murcia (1.411€) y Castilla-La Mancha (1.608€).

Imagen: Google

Pérdidas Fannie Mae y Freddie Mac

Las dos gigantes compañías hipotecarias de Estados Unidos las conocidas Fannie Mae y Freddie Mac, en medio de la crisis del sector inmobiliario y el estallido de la burbuja inmobiliaria, ya llegaron a perder unos 166.000 millones de dólares esto es 130.400 millones de euros, al haber avalado hipotecas desde fines de 2007 hasta Junio de 2010.

Estas dos compañías Fannie y Freddie además de haber dejado de cotizar, actualmente tienen en propiedad y en algunos casos llegan a avalar la mitad de las hipotecas de todo EE.UU, ambas garantizaban el aspecto financiero de los préstamos que acumulaban y comercializaban, pero cuando los impagos de dichos créditos se dispararon, tuvieron que desembolsar fuertes cantidades para abonarles a los inversores debido a las pérdidas.

Desde el Gobierno decidieron hacerse con el control de Fannie y Freddie en de 2008 sobretodo cuando la cuantía en pérdidas casi las arrastra prácticamente a la quiebra, actualmente se trata en la Administración y el Congreso respecto a como seguirán.

Tanto Fannie Mae como Freddie Mac, están bajo régimen jurídico semipúblico, habiendo contado con la tutela del Gobierno federal tras su rescate en el año 2008 cuando se dió además un colapso financiero. Recibieron unos 148.000 millones de dólares de parte del Tesoro de los Estados Unidos para poder hacer frente a las pérdidas, como recuerdan una alta caída del capital se debió a las hipotecas de alto riesgo que fueron formalizadas entre 2006 y 2007.

Imagen: tehrantimes

Adquirir hipoteca

El que necesitemos adquirir una hipoteca no implica tener que dejar de lado la letra pequeña, y por eso llevarnos un disgusto de que no habíamos estudiado detenidamente el contrato sobre todo después de haber comparado. Son muchos los contratos en este caso que cuentan con cláusulas no del todo claras y en algunos casos abusivas, puede que tomen tiempo leer el contrato pero es preferible perder un tiempo y no lamentar no haberlo hecho.

Respecto a esto, GurusBlog una Web financiera, señala un par de puntos, primero es importante tener un conocimiento sobre terminología financiera además de los eufemismos del sector hipotecario ya que de esta manera se podrá evitar algunas de las trampas comunes que afectan aquellos que pretenden obtener un crédito hipotecario para su vivienda. Puede suceder que el banco cambie las condiciones preestablecidas.

Algo de lo que hay que estar atento es respecto a las condiciones extraordinarias publicitadas en los anuncios, ya que en muchos casos no son acumulables ya que en algunos casos las condiciones pueden ser excluyentes entre ellas.

Algo para sospechar, se trata del interés ya que cuando este es bajo, y que la TAE sea alta desde el 3%, esto quiere decir que la hipoteca cuenta con un interés suelo o que en todo caso la TAE ha sido calculada junto al precio de uno o varios seguros.

En cambio si la TAE es demasiado baja, no quiere decir que el coste total de la hipoteca será el menor del mercado, por lo que lo mejor es verificar las demás condiciones ya que no es recomendable escoger una hipoteca por la TAE, en varias hipotecas, las diversas TAE de los bancos no pueden compararse entre ellos.

Mientras que si el interés es demasiado bajo, no quiere decir que por este simple dato sea la hipoteca que buscamos, por lo que también toca saber si posee un interés suelo esto es un mínimo a pagar durante cada mes y que impide poder beneficiarse del bajo euribor además de inhabilitar el bajo interés pactado, además de preguntar cuántos y el valor de los productos ligados a la hipoteca, entre ellos suelen ser tarjetas de crédito, cuentas, hasta seguro de vida o planes de pensiones.

Si leemos o escuchamos que una publicidad ofrece la hipoteca sin suelo, en ese caso podría estar obligándolos a tener que abonar un interés fijo demasiado alto en los primeros años de la hipoteca, algunos expertos señalan que eso significa tener que pagar un suelo pero con una fecha límite.

En algunas ocasiones, las entidades publicitan sus hipotecas abiertas, así como los créditos hipotecarios, o créditos con garantía hipotecaria ofreciéndolos como hipotecas o préstamos hipotecarios.

Una de las trampas de los bancos es el de reemplazar el suelo en el contrato por otros tipos de definiciones entre los más elegidos son: interés mínimo o límite mínimo de interés.

Cuando se vaya a contratar una hipoteca, si se promete una cuota demasiado baja para los primeros años, lo mejor es preguntar las consecuencias tras dicho período. También el preguntar sobre si los intereses se acumulan y sobre las condiciones.

En cuanto a los avales y las garantías exigidas, ya que al ofrecer una hipoteca con una financiación 100% seguramente se debe presentar un aval o una doble garantía, además de incluir la modificación de las condiciones iniciales de la hipoteca.

Otro aspecto a considerar es la comisión de apertura y saber si tiene una comisión de amortización parcial, la comisión de cancelación total y la de subrogación.

No deben de olvidar cuando la hipoteca de subrogación nos ofrece pagar por todos los gastos del cambio de banco, esto se trata sobre los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación, hasta ahí todo bien, el problema viene cuando no corre con la comisión de subrogación pactada con el primer banco ante esto lo recomendable es solicitar un desglose sobre qué es lo que cubre el banco.

Fuente: GurusBlog

Imagen:Google

Crecen las ofertas de viviendas de menos de 200.000 euros

La vivienda con la crisis hace que en muchos casos se abarate sumado al alto stock del sector debido a esto algunas entidades realizan subastas de viviendas, pueden notarse los precios de la vivienda usada, debiendo mucho de sus propietarios ponerlas en alquiler. Actualmente puede notarse una variada oferta de viviendas con precios de entre 100.000€ y 200.000€ y puede verse que este tipo de precios se disparo en los grandes mercados inmobiliarios de España.

Este tipo de precios pueden encontrarse en mucho de los casos en viviendas en Madrid habiendo crecido en un (55,3%) durante el último año esto es de Julio de 2009 a Julio de este año, siendo el (27,4%) del total. Con el dato sobresaliente que este tipo de precios es el que lidera en las principales ofertas de viviendas en Madrid desde 2003.

Mientras que por el lado de Barcelona, dicho aumento en la oferta de estas viviendas ha llegado al (48,1%), siendo la segunda tipo de oferta que puede encontrarse en Barcelona (18,3%), quedando primera la oferta de viviendas con precios de entre 200.000€ y 300.000€.

Según el estudio de idealista.com, señala que desde que registró su nivel más bajo (8,1%) durante Agosto de 2006, este segmento de pisos con precios de entre 100.000€ y 200.000€ en Madrid tuvo un crecimiento del (458%), y en Barcelona, su nivel más bajo es del mismo año pero del mes de Octubre (3%), logrando crecer en un (638%).

Todo esto puede explicarse debido a diversos factores, a la actual situación del mercado inmobiliario, el que exista una sobreoferta, mientras que el comprador no logra llegar a pagar los precios de las viviendas debido a que los bancos no les prestan ayuda con la concesión de hipotecas.

Imagen: curiosidadesinmobiliarias

Tributos ligados a la vivienda

Después de haber registrado durante 3 años caídas, los ingresos fiscales de las comunidades autónomas referidos a la vivienda marcan una recuperación. La comunidad que ha liderado, en cuanto a los derechos que son reconocidos por el impuesto de transmisiones patrimoniales -grava la compraventa de casas usadas- es la de Madrid dónde crecieron hasta los 525,4 millones de euros, siendo un 46,5% más que en 2009, mientras que para las demás comunidades, vieron ciertas mejoras respecto a este tipo de tributo.

En lo que va del año, tanto Madrid como Cataluña tuvieron ingresos cada una de ellas por más de 2.000 millones de euros, siendo ingresos notables y podría decirse que históricos. Sobre todo cuando en 3 años, estos ingresos por impuesto de transmisiones patrimoniales registraron caídas del 59% en Madrid y en Cataluña de un 69%.

Otro de los tributos que se encuentran ligados a la vivienda, como el impuesto de actos jurídicos documentados, -grava trámites- entre ellos la constitución de la hipoteca. Pero estos no tuvieron subidas como las transmisiones patrimoniales, todo lo contrario los ingresos de estos actos jurídicos documentados han caído aún más de lo que venían durante el primer semestre en Madrid. Aunque tuvieron una caída del 5%, fue mucho menor que la caída del 30% de 2009.

Algunos expertos, resaltan la mejora de los ingresos fiscales ligados a la vivienda, explicándolo desde una recuperación en el sector inmobiliario y la fiscalidad actual. Como la subida del IVA reducido en el mes pasado de Julio del 7% al 8% -grava la vivienda nueva- y a la supresión de la deducción por compra de vivienda para rentas superiores a 24.000€ desde 2011, cuya medida se encuentra dentro de la Ley de Economía Sostenible a aprobarse el próximo otoño, son algunas de las explicaciones para la reactivación del mercado inmobiliario.

Por otro lado, el incremento del IVA por parte del Gobierno central, es lo que ha generó que varias de las comunidades incrementaran el impuesto de transmisiones patrimoniales para no terminar penalizando la vivienda nueva frente a la usada.

Es por ello que, tanto Cataluña, Baleares, como Asturias, Cantabria y Andalucía han decidido subir y pasar del 7% al 8% las transmisiones patrimoniales. Mientras que Extremadura estableció un tipo del 10% para las viviendas que lleguen a superar los 600.000€.

A la vez que, Aragón, Castilla y León y Castilla La Mancha, Galicia, Madrid, Murcia, La Rioja y Comunidad Valenciana optaron por mantener el tipo en el 7% y tanto Canarias, al no existir el IVA, dicho impuesto queda en un fijo del 6,5% siendo de los más bajos.

Imagen: Google

Vivienda dar salida a stock

El sector de la vivienda aún con sus altas y sus bajas en los precio de las viviendas usada o de nueva vivenda todavía tiene mucho para corregir, ante ello es que el Ministerio de Vivienda pretende ampliar la colaboración con los bancos y reforzar la salida a su stock de viviendas por medio de la conocida Sociedad Pública de Alquiler (SPA), medida que ya se puede ver con los el stock de las cajas de ahorros y los promotores que también viven la misma situación.

El mercado del alquiler y la SPA, últimamente ha ayudado en esto a los promotores, que han podido dar salida a un stock de viviendas sin vender.

El último balance de Vivienda, muestra que unos 240 los promotores cedieron sus viviendas a la SPA para que esta las comercialice, llegando a un total de 30.600 inmuebles y deben incluirse 5.200 más cedidos por parte de las cajas en 2 meses, a partir del acuerdo con la patronal de las cajas (CECA). A partir de esto, las cajas pueden firmar un acuerdo individual con el Ministerio de Vivienda y dar salida a su stock.

Uno de los primeros bancos en aceptar ha sido el Santander, a través de su Altamira Real Estate, ha firmado un acuerdo bilateral con Vivienda con el objetivo de ofrecer en alquiler 600 viviendas a estrenar.

Durante el primer semestre, la SPA llegó a duplicar los contratos de alquiler firmados frente a lo hecho el anterior año. A las entidades y promotores inmobiliarios les urge poder dar salida a las viviendas que constituyen un alto stock y que frenan la recuperación del sector, siendo en modalidad de venta o en alquiler. Lo que puede ayudar es la moderación el precio de la vivienda, además de haber cierto equilibrio razonable entre la demanda y la oferta.

Imagen: inmofocus

Alquileres de oficina en Madrid y Barcelona

En el primer semestre de este año, puede notarse como ha ido la tendencia del mercado del alquiler de la viviendas y el de los alquileres de oficinas en Madrid, llegaron a los 280.664 metros cuadrados, siendo el 90% de todo lo que ha sido contratado el año pasado. Mientra que en lo que respecta a Barcelona, la contratación mejoró un 29% frente al semestre anterior, logrando alcanzar un total de 137.000 metros cuadrados.

Mientras que los nuevos proyectos de oficinas, en el primer semestre, se incorporaron al mercado de Madrid unos 160.588 metros cuadrados de nueva superficie durante los próximos años el número de nuevos proyectos tendrá un fuerte decrecimiento.

Respecto a Madrid, el actual stock de oficinas a 30 de junio de 2010, se ubica en 12.080.203 metros cuadrados, marcando un crecimiento del 1,3% frente a Enero del año pasado.

Para el último semestre, se prevé que los ritmos de contratación se lleguen a ralentizar y se ubicaría la contratación total para 2010 en 395.000 metros cuadrados.

Si se habla de precios, estos registraron una caída del 3,6% en los precios medios respecto a los niveles del segundo semestre del año pasado.

El mercado de alquiler de oficinas de Madrid y Barcelona ha registrado en el primer semestre del año un volumen de inversión de 615 millones de euros, es así que el volumen total invertido un 64% se ubica en Madrid y un 36% en Barcelona.

En último semestre del año la caída de los precios que se ha notado como levemente menor en porcentaje en comparación a los anteriores periodos. Para el segundo semestre de 2010 los precios de alquiler tendrán una tendencia hacia el ajuste en todas las zonas, y además de mantener la tendencia del primer semestre con descensos que serán porcentualmente más leves, sobresaliendo en aquellas zonas en donde la tasa de disponibilidad se muestre baja.

En cuanto a Barcelona, del total de 108.297 metros cuadrados de nueva superficie que ha sido incorporada en el mercado, el 83% se encuentra disponible a la vez que la estimación de nueva superficie para el actual ejercicio es ciertamente alta, con 205.000 metros cuadrados.

Para 2011 se estima un fuerte ajuste y una incorporación de 58.000 metros cuadrados de nueva superficie, mientras que el stock de oficinas en la Ciudad Condal a cierre del primer semestre es de 5.689.452 metros cuadrados.

La estimación, para el conjunto del año, la contratación bruta total quedará en 220.000 metros cuadrados, esto significaría un aumento interanual de cerca del 9%. Por otro lado, existe un descenso de precios medios de alquiler para todas las zonas de Barcelona, en el 4,6%.

Imagen: anunico.com.pa