En el análisis financiero de un proyecto Build to Sell, el promotor se enfrenta a una decisión crítica: ¿priorizar el coste más bajo del capital (financiación bancaria) o la velocidad de desembolso (deuda privada)? Aunque la banca tradicional pueda ofrecer tipos de interés nominalmente inferiores, la dilación en los trámites y la rigidez contractual suelen traducirse en un coste mucho mayor: el coste de oportunidad.
Para la promoción inmobiliaria de 2026, la agilidad en la obtención del Préstamo promotor se ha consolidado como la métrica financiera que verdaderamente impacta el Return on Equity (ROE), demostrando ser más valiosa que cualquier ahorro marginal en el tipo de interés.
El coste real del capital: Entendiendo el impacto del timing en el ROE.
Un tipo de interés bajo que tarda seis meses en aprobarse implica retrasos en la compra de suelo, en la activación de la licencia y en la rotación del capital invertido. Este tiempo muerto afecta directamente al numerador de la fórmula de rentabilidad.
La deuda privada ofrece una propuesta de valor basada en la eficiencia temporal:
- Menor riesgo de mercado: El proyecto se lanza antes, blindándose frente a posibles subidas de costes de materiales o cambios regulatorios.
- Mayor recurrencia: El promotor libera antes su capital (Equity) para destinarlo a la siguiente promoción.
- Aceleración de ventas: La obra se inicia antes, permitiendo la pre-venta y la certificación de hitos de construcción con mayor anticipación.
Esta rapidez en el ciclo financiero es el verdadero motor que impulsa la rentabilidad final del proyecto inmobiliario.
El Underwriting de la Deuda Privada frente a la rigidez bancaria.
La clave de la agilidad reside en la metodología de análisis. El enfoque del Préstamo promotor privado es más flexible en el Underwriting, concentrándose en la solidez del proyecto y la experiencia del equipo promotor (E-E-A-T), en lugar de detenerse en variables puramente estáticas como la rigidez del LTV.
PrestaPro está especializada en estructurar la deuda bajo estas premisas, permitiendo soluciones financieras que cubren tickets altos (hasta 50M€) y se adaptan a fases iniciales donde el crédito bancario se retira, como la adquisición de suelo. Nuestro historial de éxito en operaciones complejas demuestra que esta metodología funciona y aporta la certeza que el promotor necesita.
Préstamo Promotor: Una inversión estratégica para el crecimiento.
El Préstamo promotor privado debe verse como una inversión estratégica en la velocidad y la capacidad de ejecución. Permite al promotor profesional escalar su volumen de negocio, lanzando múltiples proyectos en el tiempo que la banca tardaría en aprobar uno solo. El coste es una prima de seguro por la agilidad y la flexibilidad.
El mercado ha reconocido este valor, y la financiación alternativa continúa ganando terreno, preparándose para alcanzar la cuota del 40%, impulsando una nueva era de financiación responsable y eficiente para el Real Estate español.
