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El sector de la vivienda quiere pisar con fuerza en 2012 y que más que empezar con ofertas de pisos, una de las entidades que se pone en la delantera es Banca Cívica que lanza un nuevo portal inmobiliario “Banclic” que ofrece descuentos del 70% como descuento máximo, con lo que tratar de sacarse de encima el alto stock y de aprovechar las nueva normativa sobre la vivienda.
Con ello Banca Cívica pone en marcha su nuevo portal inmobiliario (www.banclic.es) ofrece la posibilidad de acceder a un total de datos de unos 2.800 inmuebles de diferente tipo y ubicación y precios, sin dudas que es otro intento de ir reduciendo su alto stock de la cartera de inmuebles adjudicados, también busca ayudar al mercado inmobiliario y que se pueda volver a la compra de vivienda al brindar la ventaja de financiación a sus clientes lo que hoy sin ello no se puede pensar en comprar una vivienda. Entre las ventajas que les ofrece está el de una serie de descuentos que llegan como dijimos a un máximo del 70%.
Así como subir el IVA implica varios costes, el IVA superreducido para la vivienda según el Gobierno el coste alcanzaría los 750 millones de euros al aplicar dicho IVA superreducido sobre la vivienda, además de extenderlo hasta 2012.
Este tipo superreducido del 4% del IVA que repercutirá en ciertas entregas de viviendas que vuelve a aplicarse le representará ese coste a las administraciones públicas, lo que 750 millones de euros representa un alto costo ante la situación en la que viven.
Si comprar una vivienda es un sufrimiento por no alcanzar a contar con el dinero, que decir de los que deben venderla el costo del papeleo de vender mi vivienda es mucho también al realizar el traspaso es un alto gasto aunque se se la vaya a vender.
Entre los gastos se debe de pagar la plusvalía estatal, la municipal, notaría, y unos cuentos gastos más además de los trámites que esto significan al poseedor de la vivienda y al que la compra además del de tasación.
Por lo que si se es propietario y van a vender el piso hay un “precio” que deben pagar y esos son los trámites que pueden ser largos y caros para ambas partes. Sin dudas que la tarifa de los notarios, junto a la plusvalía de Hacienda, el impuesto municipal o plusvalía y la cancelación de la hipoteca los que venderán la vivienda a la hora de traspasar la misma deben tener en cuenta todo esto y no solo el precio de la misma.
Según algunos expertos hay que tener cuidado con los gastos de la firma de la escritura de compraventa, puede tener un coste medio de 700€, si bien aclaran que por ley se da a medias entre el comprador y el propietario pero ese 50% no se da en muchos casos.
Otro aspecto es el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, que figura en la Ley de Haciendas Locales o plusvalía municipal. Este es liquidado al Ayuntamiento en un plazo de 30 días hábiles tras la firma de la compraventa de la vivienda.
Dicho impuesto es estimado junto al valor catastral del suelo y de la edificación y como aclaran el cálculo corre por parte del Ayuntamiento a partir de ciertas tablas, que va de los 0 a los 9.000€. No todos saben que al comprar y vender la vivienda durante el mismo año, no correría este impuesto debido a la falta de revalorización del valor del suelo en la contribución, por lo que es una de las ventajas.
En cuanto a la Plusvalía o incremento patrimonial, se trata de la revalorización del inmueble, no siempre es claro que hay que pagarlo los que compraron su vivienda 4 años atrás en caso que la pusieran en venta y cuyo precio fuera por debajo del que cuando la compraron no se daría tal revalorización.
Como informan dicho gravamen es abonado a Hacienda en la Declaración del IRPF; así los primeros 6.000€ de diferencia positiva van a tributar al 19% y la otra parte será al 21%.
Lo que muy pocos saben es que para no pagar la plusvalía, hay que reinvertir la cuantía obtenida en la adquisición de vivienda habitual, no para segunda vivienda, pasado los 2 años de la venta de la misma.
Si hay algo que no es nada barato son los costes de la hipoteca, puede darse el caso que todavía el propietario deba algunas cuotas del préstamo hipotecario. Como no todos los casos son iguales ni tienen las mismas condiciones firmadas, pero si casi seguro deben encargarse de la cancelación anticipada, es del 1% sobre la deuda pendiente de pago.
Otro paso a dar es la llamada cancelación registral, lo que significa el pago del abono al notario, registro y gestor, imprescindible para este trámite el costo llega a los 1.000€, o poco más.
Así hay que asegurarse que la vivienda quede libre de cargas previamente al traspaso, por lo que hay que estudiar no solo el precio y los detalles a la vista los que uno se entera después también, como saber si están al día los pagos de comunidad, y los mínimos pagos de los servicios. Así como el IBI, o tasa de basuras ya que los deberá pagar el propietario a fecha 1 de Enero.
Ya que en caso que la operación de compraventa sea firmada el 2 de Enero, y existen impagos todos los impuestos de contribución irán a cargo del vendedor así que este será un verdadero lastre.
Banco Financiero y de Ahorro (BFA) y su filial Bankia sabiendo que la gran dificultad del sector de la banca viene del ladrillo el gran lastre de la banca. Ambas entidades dan un paso al costado en esta materia y se desligan de lo relacionado a lo relacionado con la venta de pisos, y promoción de viviendas, para ello optaron por separar todo lo que sea el llamado ladrillo, y redirigirlo a una sociedad inmobiliaria de reciente creación. Se encargarán de la gestión un grupo de cualificados profesionales del sector inmobiliario.
Si bien con esta sociedad no se reducen las exigencias de capital ya que como se ha dicho que si bien se da una separación del ladrillo este seguirá consolidando en el grupo. También se informa que al trasladarse a esta nueva sociedad los activos pasarán con algunas depreciaciones, el suelo, se encontrará hasta en un 30% debajo del precio de coste.
Actualmente BFA y Bankia son la mayor inmobiliaria de y en España por activos teniendo más de 11.000 millones de euros -importe bruto original-, entre los más de 5.000 millones de euros de suelo que posee.
Por otro lado posee unos 41.000 millones de euros en créditos a promotores, una cuarta parte es de carácter dudoso.
BFA y Bankia salen con esta fórmula a pelearla en el sector inmobiliario debido a la crisis que se da en el mismo, esta sociedad inmobiliaria del Banco Financiero y de Ahorro (BFA) y su respectiva filial Bankia se abocará a gestionar los activos inmobiliarios que están valorados por un total de 11.000 millones de euros.
Si bien se aclara que a la hora de ver el balance de esta sociedad los activos tendrán un valor por 6.500 millones de euros, la restante cifra corresponden a BFA no pasarán a dicha sociedad pero si saldrán al mercado.
Con la aprobación del consejo de administración de Bankia se da paso a la creación de un grupo inmobiliario con Bancaja Habitat, que tendrá como principal tarea la de agrupar y gestionar los activos inmobiliarios. El grupo inmobiliario, está participado en el 100% por Bankia, los activos que contenga, pueden ser adjudicados o del propio grupo, además de formar parte de las sociedades participadas de actividad inmobiliaria o en todo caso promotoras.
También gestionará los activos análogos de la matriz Banco Financiero y de Ahorros (BFA). Con esta nueva sociedad esta conformada por varios activos inmobiliarios que vienen de la construcción y promoción inmobiliaria, además de edificios que están terminados; en construcción; suelo, activos inmobiliarios de financiaciones y compras de vivienda.
Una de las novedades dentro del anuncio que Bankia crea esta firma tras haber acordado con Bancaja Habitat; Todavia resta saber la forma en que aportará los inmuebles puede ser por una ampliación de capital o por la compra.
Plan Estratégico:
Bankia en Madrid presentó su Plan estratégico a 3 años. Entre los presentes estaban desde directivos de servicios centrales, directores de zona hasta los cargos superiores.
Además de solicitarles a su plantilla la necesidad de mejorar la eficiencia y rentabilidad durante ejercicios ya que la previsión es que se de una caída de los ingresos.
Contar con un inquilino puede parecer la solución al piso vacío y sin poder venderlo, pero que tal si les toca un inquilino que no paga puede ser una pesadilla y uno deberá convivir con ello mientras. Lamentablemente uno puede entender que esa persona o familia que alquila puede ser víctima de la crisis la misma que hace que uno debe alquilar la vivienda y no venderla y peor si es toda la familia la que entra en el paro.
En cuestiones legales existe un determinado plazo que permite responder a la notificación judicial luego de la demanda del casero, si no se produjera la eventual respuesta lamentablemente el siguiente paso es el del desahucio sin necesidad de juicio lo que permite que los propietarios puedan volver a tener disponible su piso en un plazo de entre 2 o 3 meses.
Y como señalan los expertos la nueva normativa cruza la línea dónde termina el desahucio exprés, es que desde el pasado 31 de Octubre de 2011, los inquilinos morosos la tienen más duro a partir de la Ley/37/2011, de 10 de Octubre, que trata las medidas de agilización procesal y en la que se ha introducido algún cambio significativo en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), esta establece que:
Los arrendatarios que posean rentas impagadas contarán con 10 días como plazo de respuesta al juez y dar a conocer la respuesta sobre la denuncia de sus caseros. De no respetar los 10 días de plazo sufrirán el desalojo si juicio de por medio.
Resaltan que lo que ayuda a que sean 2 o 3 meses desde iniciada la demanda es que evita el juicio así establece que al momento de que el juez le notifique al inquilino la demanda para que este deje de vivir en la vivienda alquilada en el correspondiente plazo salde la deuda o llegue a un acuerdo y si no deja el piso. Pasado los 10 días si no hay alguna respuesta, el juzgado ejecutará y procederá a la devolución de la vivienda al propietario.
Se espera que sea un alivio para los propietarios y que puedan volver a contar con su piso antes y sin tener que ir a juicio y evitarse todo el disgusto y papeleo que genera, la modificación en la legislación agilizará los tiempos del desahucio reduciendo los tiempos a 2 o 3 meses de máximo.
Lejos quedará la pesadilla del desahucio exprés y sus tiempos que van de los 10 a los 12 meses y los trámites y el papeleo.
Un dato que ilustra la situación creciente la da la compañía Fichero de Inquilinos Morosos (FIM) que señala que el número de inquilinos morosos que no están pagando creció en un 15,4% y si no se aplica la nueva normativa y se produce una mejora de la economía se disparará aún más, mientras no se aplica el propietario vive una pesadilla para poder cobrar.
Si bien se hace justicia por un lado con los propietarios, el problema pasan a ser ese colectivo de inquilinos que no en todos los casos deciden no pagar por que se les de la gana sino por que se les reduce el salario, por que la cabeza de familia queda en el paro o hasta la familia completa, ¿que pasa con ellos? a ¿alguien le preocupan?
Si son Propietarios también pueden cubrirse con los seguros de impago de impago de alquiler:
El término apalancamiento financiero no ha perdido vigencia aún cuando otros le quiten protagonismo se entiende por apalancamiento lo relacionado con el efecto del nivel de endeudamiento -invertir con dinero de otros- sobre la rentabilidad.
Si le preguntamos a un experto nos dirá que el apalancamiento se trata de la relación que se desarrolla entre el capital propio y a crédito al invertirlo en operaciones financieras. El apalancamiento financiero deviene de tener que utilizar endeudamiento con la finalidad de financiar una inversión.Por lo que hay que saber sobre los peligros del apalancamiento.
Pero dicha deuda ocasiona un coste financiero es decir intereses, puede darse la situación que la inversión logre generar un ingreso que sea más alto que los intereses que deben pagar, lo que sobre de ello -excedente- aumentará el beneficio de la empresa.
Claro que así como tiene aplicaciones buenas tiene consecuencias nefastas, cuando se especula con ello, como la situación desatada por en el mercado de la vivienda, cuando los inversores tomaron viviendas, pagando solo un porcentaje muy bajo de ellas y la otra parte era financiado a intereses -hipotecas-muy bajos del 4% anual. Por eso hay que tener cierto cuidado con el apalancamiento.
Tras pasar un periodo de meses, estas viviendas terminaban altamente revalorizadas que es a lo que se les atribuye al estallido de la burbuja inmobiliaria que todavía deja varias víctimas.
Otro tipo de Apalancamiento es el Operativo; Es cuando dentro de la empresa conviven costos fijos de operación, y que no están asociados con la actividad propia de la empresa.
Al elevarse las ventas le significa también que se incrementen los costes variables junto a demás gastos los que son operativos para el crecimiento de la empresa. Aunque no de los costes fijos, y el crecimiento de los costes totales será más bajo que el de los ingresos, en este caso el beneficio logrará elevarse fuertemente algo que no podría ser de no ser por el apalancamiento siendo todos los costes variables. Es decir que el apalancamiento operativo se determina al dividir la tasa de crecimiento del beneficio y la tasa de crecimiento de las ventas.
A simple lectura, el Apalancamiento Operativo trata sobre las herramientas de las que dispone la empresa -maquinarias, personal y tecnología- y logra utilizarlas con el objetivo de producir y vender.
Siempre que hay ausencia de apalancamiento, se toma esto como que la empresa dispone de capital inmovilizado, lo que es lo mismo que poseer activos que no producen dinero no ganancias para la empresa.
El Grado de Apalancamiento Operativo o Degree of Operative Leverage (DOL) en inglés, es tomada como una medida cuantitativa cuando se da un cambio de las utilidades operativa de la empresa generada por la variante que puede darse en las ventas o en la producción antes de las ventas. Es decir cuando se produce una notoria modificación sea a nivel movimientos o de volumen de ventas, esto generará algún grado de cambio proporcional sobre la utilidad o la pérdida en operaciones.
La rebaja en el IVA a la vivienda en el 4% y en principio hasta que acabe 2011, será una apuesta más para reducir el cuantioso stock de viviendas del sector y que el registro de compraventa de viviendas mejore.
El anuncio es eso y nada más si tenemos en cuenta que ni que llegara a reducirse hasta un 10% o poco más muchos igualmente podrían comprar una vivienda, ya que la intención es de muchos pero la disponibilidad de pocos, si hacemos la lista de los impedimentos existe entre la vivienda y nuestra posibilidad un muro compuesto por tasa de paro, deudas, gastos fijos como luz, gas, agua, seguro de coche, aunque alquilemos y los ahorros en depósitos quizás no alcancen, para derrribar ese muro la única manera es que la economía mejore y ¿como?.
El Objetivo de la Medida:
El anuncio del ministro de Fomento, José Blanco, de rebajar y de forma excepcional y temporal el IVA con que se grava a la vivienda nueva, pasará del actual 8% al 4% por el momento tiene como plazo el 31 de Diciembre para aliviar el stock de viviendas.
Se pretenden impulsar de una vez a que los consumidores compren su deseada casa, y en medida que sea realmente exitosa podrá mantenerse esta rebaja por más tiempo y reducir el alto stock que llega a ser de 687.523 pisos nuevos sin vender y esperando dueño.
La ventaja para los que se decidan con la aplicación del tipo superreducido del IVA para casas nueva con rebaja en el IVA a la vivienda en el 4%, se cree que solamente tendrá efectos positivos para el desembolso del compador y para el alivio del stock y para la banca que al desprenderse obtendrá mayor liquidez que será volcada al crédito.
También se ayudará a que se incemente la demanda en ciertas zonas, y a mejorar aún más en otras, lo que hará que muchas familias vuelvan a considerar comprar una casa.
Por lo que cuando deseen comprar una vivienda por 200.000€, con el anterior IVA del 8% había que desembolsar la nada despreciable suma de 16.000€, si ese era el precio, siguiendo con el mismo ejemplo con la rebaja de este IVA, en cambio deberán desembolsar con el IVA al 4%, unos 8.000€, mucho menos sin dudas.
El Efecto en el Sector de la Construcción:
Para el sectro de la construcción también tendría sus efectos, esperando que encuentre un piso a su ssitemática caída, que en Junio, llegaba al 43,7%. Lo que haría que si se diera en el corto plazo una buena reducción del stock de viviendas, y la banca tuviera suficiente liquidez podría volver a otorgárles a las empresas y pymes de la construcción que son de las que peor la pasan y préstamos hipotecarios.
La Recaudación por IVA:
Otra cuestión que habrá que estudiar es la recaudación por IVA, ya que será notoriamente menor, aunque no se sabe como para Salgado será positiva la recaudación.Algo que prontamente se esfuma en el aire como promesa de político en campaña, es la opinión de los técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha), estiman que para que se cumpla una recaudación satisfactoria se tendrá que venderse unas 100.000 viviendas hasta el plazo fijado, para ello y en solo cuatro meses debería producirse un bum de compras y que o la economía mejorará radicalmente o que unos 1000.000 propietarios se sacarán la lotería, en el largo plazo y contando todo el año que viene y si la ecoonmía no empeora no es descabellado alcanzar dicha cifra o un poco más.
El sector del ladrillo desde hace algunos año viene sufriendo las consecuencias del estallido de la burbúja inmobiliaria, lo que puede palparse en los números y en las situaciones particulares de cada uno en cuanto a la hipoteca o la dificultad de acceder a una lo que también es afectado por la crisis económica y lo que ella trae.
Medidas a tomar en le sector
Por lo que es preciso tomar mayores y profundas medidas y la gran banca también lo sufre aunque en su justa medida. Una de las novedades que se preparan en este sector es la impulsada por La Caixa, Bankia y tres entidades financieras más entre las que estaría Banco Popular, crearán por el mes de septiembre una sociedad inmobiliaria, con la finalidad que en ella puedan volcar sus activos inmobiliarios y comercializarlos, la parte de la gestión correrá por la firma Aguirre Newman prestigiosa en el sector.
Una de las posobilidades es que estos activos puedan colocarse a fondos de inversión internacionales, el banco de inversión Lazard, hace poco decidió abrir una división en España para gestionar patrimonios.
Aguirre Newman, cuenta con experiencia de tener compradores como son los fondos de inversión.
Además esta sociedad podrá diversificar sus activos inmobiliarios en diferentes compañías además de innovador en las ventas.
Una nueva norma para cuidar a los clientes de los abusos de la banca está por ser aprobada se da en momentos en que la banca tiene que cumplir con las exigencias que le permitirán ofrecer hipotecas, uno de ellos es el de entregarle a los clientes interesados una ficha que debe contener información del crédito hipotecario solicitado por el cliente.
Además la banca debe previamente advertirles el total de cláusulas e informarán de las comisiones que existen, ante una enorme cantidad de quejas de los usuarios para con las entidades financieras, obliga que el Gobierno deba lanzar una nueva norma que tendrá como finalidad dar protección a estos usuarios y la finanza familiar que se vuelca a poder comprar una vivienda, quedando protegidos de abusos que aplique la banca. Desde ahora quedará sumamente vigilada en la concesión de hipotecas y comisiones cobradas.
Mantener informado al cliente
Sabiendo que las comisiones son polémicas, se busca que desde la banca se de la mayor información de estas antes de contratarlas, por lo que el cliente tendrá la posibilidad de cancelar gratis cuando sepa del coste de la operación.
Podrán recibir información al liquidar intereses o cuando cobren las comisiones.
A su vez, las entidades deben informar los tipos de interés que son aplicables a los servicios financieros, por depósito o de crédito, será a partir de un formato unificado que correrá a gargo del Banco de España, como principal novedad figurará la tasa anual (TAE) del producto todas las entidades que posean estos productos.
Esto se da cuando surgen una gran cantidad de casos de desahucios causado desde hace un tiempo la burbuja inmobiliaria y más cercanamente por la altisima y dificultosa tasa de paro, que himpide que se pueda hacer frente al pago de la hipoteca.
A las subidas que se están dando en este mes de Julio que nos recibie, hay que añadirle lasubida de hipotecas de Julio 2011. Esta nueva subida de la cuota de las hipotecas, se ve reflejada en el euríbor a 12 meses, este indicador que se utiliza por sobre otros en España y que permite llevar el cálculo de las hipotecas.
El pasado mes de Junio finalizó con la tasa mensual del 2,144 %, registrándose la primera caída en 2011, pero así y todo encarecerá las cuotas de los préstamos hipotecarios a revisar durante estos días llegando a los 782€ anuales.
Con la modificación mensual del euríbor se dará un incremento de hasta 0,863 puntos comparado con 1 año, además de encarecer las letras hipotecarias de todos los que deban revisarla. Un ejemplo es una hipoteca de hasta 150.000€ a 25 años con un diferencial de euríbor más 0,8%, con esto la letra subirá en 65€ mensuales y hasta 782€ anuales.
Los analistas señalan que el euríbor se incrementó en su tasa interanual finalizando Junio ha sido su primer descenso mensual en 2011, anteriormente en el pasado mes de Mayo finalizó en 2,147%.
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El sector de la vivienda quiere pisar con fuerza en 2012 y que más que empezar con ofertas de pisos, una de las entidades que se pone en la delantera es Banca Cívica que lanza un nuevo portal inmobiliario “Banclic” que ofrece descuentos del 70% como descuento máximo, con lo que tratar de sacarse de encima el alto stock y de aprovechar las nueva normativa sobre la vivienda. 
