Actualidad del mercado inmobiliario

Hace unos días se dio a conocer un informe del BBVA analizando la situación actual del mercado inmobiliario, sus perspectivas y evolución durante la crisis, así como los factores que influyen sobre el mismo, no sólo en España, sino también a nivel mundial.

Desde que la crisis económico- financiera que se profundizó el año pasado el sector inmobiliario fue quizás el más afectado. Las medidas lanzadas para atenuar la crisis por los distintos gobiernos son novedosas y de gran magnitud, lo que hace difícil predecir su éxito. Lo cierto es que hasta el momento los auxilios financieros millonarios no han logrado los resultados esperados, y la actividad económica no logra atenuar su caída.

El problema del sobrestock de viviendas y los precios

La importante contracción de la demanda sumada al deterioro macroeconómico contribuye a la acumulación de oferta de vivienda en el mercado. Según el informe del BBVA este stock comenzará a bajar en el primer trimestre de 2010 y llegará a los niveles alcanzados en 2005 recién a fines de 2012.

En España se generó un stock de viviendas que los bancos e inmobiliarias han tendido a reducir a través de distintas estrategias; ofertas especiales, subastas de Pisos, renegociación de hipotecas, etc.

Puede observarse por los datos oficiales que la interacción entre los precios y la demanda en el sector está retroalimentando el ajuste: la reducción de precios y la expectativa de que continuarán bajando se traduce en que la demanda que existe en el mercado tarde más en concretarse. Según el informe la expectativa de caída de precios es del 10% para el 2009 y un 12% para el 2010 en términos nominales. 

El ajuste de precios a nivel mundial en el mercado inmobiliario aún no se detuvo y es difícil de precisar. Analizando el índice de precios de compra de viviendas en relación a la renta imponible de los hogares se observa que este indicador ha crecido por encima de su nivel a largo plazo durante el último ciclo inmobiliario, y en España sólo comenzó a desacelerarse en 2008. Por lo tanto, a pesar de los ajustes, el desequilibro parecería requerir bajas adicionales del 20% al 50% según cada país.

Un problema adicional para la mejora del sector, es la caída del crédito. La falta de accesibilidad a los mercados financieros de los bancos hacen desfavorable las condiciones de éstos para ofrecer préstamos para viviendas. En España un factor importante para su crecimiento inmobiliario fueron las inversiones extranjeras, pero con el actual contexto mundial este apoyo también se ve recortado.

Desde finales de los’ 90 la accesibilidad a la vivienda se ha deteriorado principalmente por el incremento de precios. Durante las fases de crecimiento de los precios de la vivienda, la accesibilidad se deteriora, aunque mejoren la renta disponible y las tasas de interés.

Por otro lado, durante las fases de contracción del esfuerzo, no sólo la caída de los precios es importante sino también los menores tipos hipotecarios. Si las recientes actuaciones de política monetaria favorecen de los índices de accesibilidad de la vivienda, esto podría significar una aceleración en la recuperación.

Igualmente que las compras se efectivicen depende también de la evolución macroeconómica de cada país, de la confianza de los demandantes y de los créditos hipotecarios.

Sobre el stock de viviendas a la venta, se supone que existe un stock friccional correspondiente a ofertas que no se ajustan a las demandas y que estarán un tiempo prolongado en el mercado sin vender.

El stock de sobreoferta actual permite prever que la actividad de construcción residencial se mantendrá en niveles muy reducidos. Según datos oficiales la contracción respecto del año anterior de la construcción de viviendas es del 64%.

Durante el primer trimestre de 2009 los valores del metro cuadrado en España volvieron a los niveles del 2006, con una caída del 6,8%, tanto para vivienda nueva como de segunda mano. Los precios muestran un proceso de ajuste más rápido de lo esperado lo que podría implicar una mayor absorción del mercado de sobreoferta.
La influencia del factor empleo:

Un análisis particular al que arriba el informe es la influencia del factor empleo. La esperada y  lenta recuperación del sector inmobiliario se ve afectada en buena parte por la caída del empleo. En épocas recesivas se crea un círculo vicioso alrededor del sector, donde quien no tiene empleo o no está estable no puede pensar en ser propietario ya que no sabe si podrá pagar su hipoteca. Lo que genera que no se construyan inmuebles porque no hay demanda y se acumule stock de viviendas.

Según algunos estudios sobre los que se basa el informe del BBVA, concluyeron que el efecto de ser propietario sobre la probabilidad de estar ocupado es positivo y significativo. Esto se explica por la importancia que para los ocupados tiene la hipoteca: el coste de perder el empleo para los empleados hipotecados, que no podrían devolver su crédito y perder su hogar, incrementa su compromiso con el mercado laboral.
Alternativa de alentar los alquileres como respuesta al sobrestock:

Los analistas del BBVA afirman que si antes de la crisis se hubieran implementado medidas tendientes a fomentar el alquiler de viviendas, esto podría haber contribuido a suavizar el ciclo, tanto el inmobiliario como su interacción con la destrucción del empleo.

Después de años de reclamo el gobierno español decidió implementar medidas fiscales tendientes a equiparar los mercados de compra y alquiler, además de eliminar desgravaciones para las compras de inmuebles a partir de 2011. Para muchos el mercado de alquiler es clave para absorber buena parte de los inmuebles que no pueden venderse.

La evolución de los precios de alquiler en España ha tenido una tendencia en promedio descendente a partir de finales de 2007, así como un comportamiento divergente entre la Comunidades Autónomas, dado que en algunas comunas los precios subieron y en otras bajaron.

Las restricciones de crédito, la incertidumbre sobre la renta familiar y la negativa a endeudarse a largo plazo podrían hacer que la tendencia a tomar alquileres se eleve considerablemente. Por otro lado la sobreoferta de vivienda podría reconvertirse en oferta de vivienda en alquiler tendiendo a la baja los valores. Este es un mercado muy reducido en España en relación a sus vecinos europeos y desde el gobierno se están implementando medidas para alentarlo.

Santander financiará el 100% de una vivienda con 20% de descuento

Banco Santander ha sorprendido a muchos al comunicar que se ha comprometido a financiar el 100% del importe de compra de las viviendas vinculadas a los promotores (asociados a APCE) que las rebajen hasta un 20% según el valor al momento de la concesión del crédito al promotor.

Sin embargo, no se aplicará ese porcentaje a todos los casos, ya que dependerá de la tipología o la situación de cada vivienda. Esta medida se podrá llevar adelante luego del acuerdo firmado entre la entidad que preside Emilio Botín y la Asociación de Promotores de España (APCE).

Según las cifras que manejan los firmantes, se podrían beneficiar con este acuerdo más de 2.000 empresas adheridas a APCE que contaron con la financiación del Santander para la construcción y promoción de viviendas (más de la mitad de sus socios).

Esta firma prevé también la colaboración en temas de información, asesoramiento, promoción y asistencia técnica para promover la compraventa de viviendas como también la confección de una comisión paritaria de seguimiento.

Además, Santander se ha comprometido a realizar el “máximo esfuerzo” para gestionar rápidamente las solicitudes de subrogación para facilitar el proceso a posibles compradores.

La situacuión del acceso a la vivienda y la financiación es uno de los mayores retos, ya que el ‘stock’ de viviendas inmovilizadas, se estipula que podrían alcanzar el millón de inmuebles este año.

Euribor Boe

Muchas veces nos preguntamos como es que se calcula el tipo de interés que se aplica a las hipotecas que han contratado la mayoría de las familias. Y la respuesta está en el Banco de España, que de forma mensual publica el indicador que referencia a la mayoría de los préstamos hipotecarios, el Euribor.

Si bien existe la opción de contratar este tipo de productos a tipo fijo, lo cierto es que la mayoría de las entidades de crédito que operan en el país ofrece en la actualidad hipotecas a un tipo de interés variable. Los motivos son evidentes, las fluctuaciones del mercado que hasta hace poco tiempo habían elevado el Euribor y el diferencial que en la gran mayoría aplican, que les permitía a los bancos hacerse con una diferencia considerable.

Hoy, que los tipos caen a diario, con un Euribor que continúa en cuesta descendente desde octubre de 2008, las entidades han abierto el paraguas, y para no abaratar las hipotecas tan abruptamente han lanzado dos opciones muy cuestionables. Por un lado han puesto mínimos a los tipos, a pesar de que el indicador continúe disminuyendo, y otra medida ha sido elevar los diferenciales para compensar la “perdida” de fuerza de los tipos.

Lo cierto es que poco a poco, el Euribor se acerca a los tipos oficiales aplicados por el Banco Central Europeo (BCE), que se han establecido en el 2%. Buenas noticias para las familias que deben revisar su préstamo.

El Banco de España es el encargado de publicar el tipo de interés oficial de referencia, que en la mayoría de los casos corresponde al Euribor a un año. Éste es calculado por la Federación Bancaria Europea con los datos de las principales entidades bancarias de la zona del euro, (consiste en el tipo de interés medio de contado para las operaciones de depósitos en euros a plazo de un año), y el tipo de interés medio mensual de los préstamos hipotecarios concedidos por los bancos o las cajas de ahorro.

Lo cierto es que estos préstamos con garantía hipotecaria y a tipo de interés variable, se revisan de acuerdo con las condiciones estipuladas en el contrato, cada semestre o cada año.

Para disipar cualquier tipo de dudas y para transparentar el mecanismo que se lleva adelante, los tipos de interés oficiales de referencia para las hipotecas se publican todos los meses en el Boletín Oficial del Estado (BOE) y son válidos a partir del día de su publicación.

En la mayoría de las oportunidades, se produce el día 21 de cada mes, fecha en la que se difunden los tipos de referencia del mes anterior, que si bien en su gran mayoría están referenciados al Euribor a un año, también se difunden otros como:

• los préstamos hipotecarios a más de 3 años, de bancos y cajas de ahorros para la adquisición de vivienda libre
• los tipos de rendimiento interno de la deuda publica en el mercado secundario con vencimiento entre 2 y 6 años
• el Indicador CECA, tipo activo; el tipo medio de los préstamos hipotecarios, a más de tres años, del conjunto de entidades
• el MIBOR a un año (sólo tiene carácter oficial para préstamos hipotecarios formalizados con anterioridad al 1 de enero de 2000 y es prácticamente idéntico al Euribor).

Para que esta información esté disponible para todo el mundo, el valor del Euribor o “referencia interbancaria” a un año, puede consultarse en la página de Internet, del Banco de España, en el cuadro Tipos de interés legales, EURIBOR, MIBOR y otros índices oficiales de referencia del mercado hipotecario  (40,6 KB) de la sección Tipos de interés. Las series históricas se difunden en el Boletín Estadístico.

También se puede encontrar la información diaria del EURIBOR a un día, y a uno, tres, seis y doce meses en las secciones Estadísticas/Síntesis de indicadores/Zona del euro y Tipos de interés /Tipos de interés (datos diarios); EONIA, EURIBOR y otros, en el Boletín Estadístico.

Otros sitios donde podrá encontrarse esta información es en la web del Banco Central Europeo, la Federación Bancaria Europea, y en la Web http://www.euribor.org/.

España lidera la caída en contratación de nuevas hipotecas en la UE

Para tomar noción de la gravedad de la crisis, aunque parezca repetitivo, las comparaciones tienen como objetivo señalar puntos específicos que demuestran como estamos con respecto a nuestros socios.

Según ha la Asociación Hipotecaria Española (AHE), las noticias son muy malas. España encabeza el descenso de la contratación de nuevas hipotecas en la UE. Para graficar esta irrefutable noticia, la baja que se apunta es del 36,4% en el primer semestre de 2008 en relación al mismo periodo de 2007.

Los datos para el conjunto de países de la UE, ofrecen datos que marcan a las claras los efectos de la desaceleración en el mercado hipotecario, con punto de partida hacia abajo desde el primer semestre de 2007 con dos casos evidentes, España (-36,4%) y Reino Unido (-32%) y en el caso de nuestro país a llegado a niveles similares a los del periodo 2001-2002.

Sin embargo existe un caso inverso, Alemania que ha experimentado un crecimiento vertiginoso en cuanto a las nuevas contrataciones en terminos interanuales del 14,9% y en trimestrales del 42,1%.

En cuanto al precio de la vivienda, se observa una tendencia a la baja respecto a los niveles registrados en la primera mitad de 2007, aunque en España y Reino Unido siguen sin mostrar esos descensos en el precio nominal.  

En el segundo trimestre los precios de la vivienda las caídas se evidenciaron en Irlanda (-8,9%), Dinamarca (-4,6%), Estonia (-17,6%), y Portugal (-4,6%).

JP Morgan aplaza tres meses el cobro de las hipotecas a clientes

JP Morgan, uno de los bancos más grandes del mundo, ha anunciado una medida que conlleva una doble lectura. La entidad financiera ha decidido aplazar el pago de la cuota de las hipotecas para todos sus clientes en 3 meses.

Sin embargo, esta decisión adoptada por la entidad con mayor valor bursátil, ofrece una dualidad de consideraciones. Por un lado es casi un grito de auxilio que exigían sus clientes ante la imposibilidad de hacer frente a sus obligaciones en medio de una crisis mundial.

Pero también ha sido una estrategia para lavar la cara de la entidad. Este doble juego del gato y el ratón le ha servido a la entidad para llevarse el mote de “compasivo con el cliente”, permitiéndole respirar frente a las criticas que soporta el sistema financiero.

Pero también es verdad, que esta medida era necesaria para la enorme cantidad de estadounidenses que no están pudiendo cumplir con las cuotas de sus préstamos hipotecarios, que a diario refleja aumentos constantes.

Debemos recordar que JP Morgan, recibió de parte del Gobierno unos 25.000 millones de dólares, y además de facilitarle este plazo de 90 días a sus clientes planea una serie de medidas para rediseñar su estrategia frente al mercado hipotecario.

El banco planea diseñar un plan de pagos de hipotecas por 110.000 millones de dólares (85.000 millones de euros), como también la reducción del tipo de interés de la deuda.

Además, y frente a las versiones que sostienen que reducirá su plantilla, ha informado que abrirá oficinas las 24 horas en las áreas donde el nivel de morosidad esté en los índices más altos para negociar con los afectados.

En Estados Unidos, más de cuatro millones de familias llevan al menos un mes de retraso en el pago de sus hipotecas, y otro medio millón de personas se han visto obligadas a iniciar los trámites para iniciar el proceso de ejecución hipotecaria.

Subrogación hipotecaria, ¿una nueva frustración?

La subrogación hipotecaria hace agua, y no es una buena noticia, porque marca a las claras la debilidad del sector financiero e inmobiliario que soporta España.

Y si alguien tiene alguna duda de esta afirmación, en los cinco primeros meses de 2008, este tipo de operaciones han crecido un 14%, cuando hace un año lo hacía un 20%.

Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), entre enero y mayo de este año, sólo 25.279 clientes han cambiado su préstamo a otra entidad, ya sea banco o caja, es decir unos cinco mil movimientos al mes (+14% con respecto al mismo período de 2007).

Estos pocos traspasos se han convertido en un nuevo dolor de cabeza para la banca que opera en España, ya que habían puesto muchas de sus esperanzas en la nueva ley hipotecaria, que ofrecía menores comisiones y los gastos de notaría, registro e impuestos ante un traspaso del prestamo a otra entidad.

La actualidad del mercado hipotecario, no puede ser peor, o en realidad sí puede empeorar. Los bancos y cajas de ahorro otorgan cada vez menos préstamos hipotecarios, el euribor en alza, en niveles récord (5,39%), y la creciente morosidad refleja datos que desalientan a otorgar nuevos préstamos y ha tomar hipotecas que provienen de otras entidades.

Algunas consideraciones básicas:

1. La subrogación de la hipoteca es trámite por el cual podemos cambiar nuestro préstamo hipotecario a otra entidad que nos ofrece mejores condiciones.
2. El nuevo Banco o Caja, sólo puede mejorar las condiciones del préstamo a través de los tipos de interés y el plazo. Las demás condiciones, y en especial el importe pendiente de cancelación, se mantienen.
3. Ante una subrogación debemos costear algunos gastos como notaría, registro y gestoría, y también, tarifas o comisiones por cancelación.

Por último, un enlace a las mejores hipotecas para subrogar

1. La subrogación hipotecaria nos permite ahorrar, ya que no debemos realizar una nueva apertura y formalización de un nuevo préstamo hipotecario.

El mercado hipotecario español, cerca del mínimo histórico de crecimiento

La Asociación Hipotecaria Española (AHE) ha sido elocuente, la actividad crediticia hipotecaria aumentará entre un 4% y un 5% en 2008, es decir la tercera parte del crecimiento del 14,9% registrado en 2007.

De esta manera, y en medio de un panorama muy complicado, marca un mínimo histórico en la evolución de los préstamos para la compra de vivienda, jaqueado por la caída de la demanda de vivienda, en medio del parón inmobiliario.

Pero no es solamente este punto el que ha golpeado con dureza al sector, los niveles elevados en los tipos de interés, el alza del Euríbor, han llevado a que los créditos hipotecarios se encarezcan mes a mes.

Estos puntos que recién marcamos, sumados a los datos poco alentadores acerca del crecimiento del PIB y el aumento del desempleo ha llevado a la Asociación Hipotecaria Española a revisar los números que sostenían en febrero que daban un crecimiento del crédito hipotecario entre el 6% y el 9%.

Además, la entidad sostiene que la morosidad hipotecaria se mantendrá, y al finalizar este año se situará entorno al 2%, es decir dos puntos menos que los porcentajes que anuncia la Confederación Española de Cajas de Ahorro (CECA), que apunta al 4%.

Otra de las apreciaciones vertidas por la asociación, sostienen que el mercado de las hipotecas en España posee un riesgo estructural más elevado que el de Europa, ya que el 95% de los créditos se encuentran referenciados a tipo variable.

Cajas de Ahorro: Productos para empresas

En medio de la tormenta financiera que ha golpeado de lleno al sistema financiero, las entidades están en la búsqueda constante de nuevas opciones para salir de este momento.

Las cajas de ahorro han encontrado una salida a esta situación, y han trasladado sus promociones destinadas al mercado hipotecario, para ubicarlos en otro segmento, los productos dirigidos a las empresas.

Esta nueva tendencia ha llevado a estas entidades a incrementar el número de sucursales, personal especializado y ofertas.

Quienes se destacan en este rubro son Caja Madrid con 80 sucursales, La Caixa, Caixa Galicia con 33 oficinas  especializadas, Caja Navarra con 30 locales y Kutxa con 19, Caixanova e Ibercaja también han mejorado su oferta.

1. Caja Madrid Empresas: ofrece Cuentas Corrientes, financiación, Seguros, Depósito Tesorería Empresas, Mensajería Móvil Empresa, Crédito Multiproducto, Firmamóvil, Préstamo Sindicado. Más productos.
2. La Caixa Empresas: ofrece una gran variedad como gestión de impuesto para profesionales, gestión integral de recibos, coberturas de tipos de cambio, ventas por Internet (Cyberpac), trasnferencias nacionales. Más productos.
3. Caixa Galicia Empresas: Cuentas Soluciones Empresas, tesorería, servicio de anticipo de pagos, gestión de cobros y pagos a la seguridad social, correspondecia electrónica, comercio exterior, agenda fiscal. Más productos.
4. Caja Navarra Empresas: Apoyo financiero y estratégico, banca de inversión para pequeñas y medianas empresas, consultoría corporativa, seguros, medios de pago, tesorería, soluciones para comercios y para el sector agroalimentario. Más productos.
5. Kutxa Empresas: Tesorería, tarjeta Visa Oro Corporate, planes de empleo, servicio kutxanet, avales, seguro de cambio, cobros y pagos. Más productos.
6. Caixanova Empresas: Servicio Virtual Fisc, Depósito Flexible Empresas, tesorerí, cobros y pagos, financiación, seguros, comercio exterior, previsión, mercados. Más productos.
7. Ibercaja Empresas: Préstamo ultraligero, financiación, seguros, renting, servico de pagos y cobros, comercio exterior. Más productos.
8. CajaCanarias Empresas: e-facturas(facturación electrónica), línea ICO 2008, tesorería, asesoramient, seguros, créditos, plan construcción, portal inmobiliario, escuela de negocios on-line. Más productos.
9. La Caja de Canarias Empresas: Servicio de comercio exterior, coberturas de riesgos de interés, servicio para pymes, agrocaja para el sector vinculado al campo, cobros y pagos, financiación, tesorería. Más productos.
10. Caja Duero Empresas: Préstamo ICO-TIC al 0%, seguros previsión, cuentas preferentes, tarjetas, financiación, transferencias internacionales. Más productos.
11. Caixa Terrassa Empresas: ICO PYME 2008 con financiación preferente a euribor + 0,65%, Préstamo TIC, poliza multiuso, coberturas de tipos de interés, comercio exterior, seguros, tesorería, operaciones de las cuentas por Internet las 24 horas. Más productos.
12. Caja Granada Empresas: Cuenta Empresa, gestión de nóminas y recibos, cobros y pagos, ventas por Internet, mercados, financiación, seguros, comercios. Más productos.
13. Bancaja Empresas: Tarjeta Bancaja e-business Mastercard, coberturas de tipos de cambio y de interés, seguros, tesorería. Más productos.
14. bbk Empresas: Gestión de cuentas, tarjetas, tesorería, fondos de inversión, financaición a corto y largo plazo, bolsa, negocio internacional, productos parafinancieros. Más productos.

El mercado hipotecario muestra signos de desaceleración profunda

El momento que vive hoy España en lo que respecta al mercado de las hipotecas, es paupérrimo.

Según lo que se ha informado por medio de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), la actividad crediticia hipotecaria solo se ha movido, con respecto a diciembre de 2007, un 2,3% en los cuatro primeros meses de este año.

Pero si lo comparamos en términos interanuales, entre abril de 2007 y de 2008, la evolución fue del 11,1%, frente al 21,2% que se registraba el pasado año.

Estas cifras dejan a las claras que el mercado hipotecario está viviendo un momento de incertidumbre y restricción, claramente jaqueado por el alza de los tipos de interés, con un euribor por sobre el 5% y las cada vez mas fuertes negaciones de las entidades a la concesión de créditos.

Sin embargo, en abril, las entidades reflejaron un saldo hipotecario de 6.370 millones de euros, mas que en marzo y 1.071 millones mas que un año atrás.

Las estadísticas presentadas confirman la tendencia que se proyectaba a comienzos de año cuando se pronosticaba un descenso en el crecimiento de la actividad, y se especulaba hasta un mínimo de entre el 6% y el 9%, y parece que se cumplirá.

Si vemos la evolución de los números mes por mes, se observa esta tendencia al estancamiento de concesiones. En marzo creció un 11,7%. Sin embargo, si retrocedemos, en febrero fue del 13,1%, enero 13,8%, diciembre de 2007 un 14,9%, noviembre 15,9%, octubre 16,8% y septiembre 17,6%.

A pesar de estas cifras que marcan a las claras momentos de ralentización económica de las entidades financieras españolas, las cajas de ahorro nuevamente volvieron a marcar la tendencia en el sector.

Estas entidades, totalizaron 600.451 millones de euros más (+11,2%) en relación al ejercicio anterior. Atrás se ubicaron los bancos con 387.437 millones (+10,5%), las cooperativas de crédito (+12,9%) y los establecimientos financieros de crédito (+18,1%).

¿Como ganar 2.400 millones de euros mientras la mayoría pierde?

La respuesta a este interrogante la tiene el estadounidense John Paulson, un ejecutivo que se ha convertido en el gestor mejor pagado del mundo tras recibir entre 3.000 y 3.700 millones de dólares (entre 1.900 y 2.350 millones de euros) por prever que muchos estadounidenses dejarían de pagar sus hipotecas de alto riesgo.

Este hombre que desde 2005 a través de su firma de inversión Paulson & Co, preveía que los créditos subprime acabarían cayendo por su propio peso.

Antiguo ejecutivo de Bear Stearns, banco afectado directamente por la crisis que paradójicamente lo convirtió en millonario, Paulson convirtió los 6.000 millones de dólares con los que partía su “hedge fund” (fondo de alto riesgo) en 28.000 millones en plena debacle crediticia. Ahora encabeza todos los rankings de remuneraciones.

En el ámbito financiero, se le conoce como efectivo, porque cuando nadie creía en ello, empezó a apostar por la caída del mercado hipotecario, con productos cuyo valor aumenta si el riesgo de impago sube.

Durante más de un año perdió dinero pero sus ganancias crecieron un 550% entre enero y octubre de 2007.

Otros también supieron aprovechar la coyuntura: los 25 gestores mejor pagados en 2007 cobraron 16.000 millones de euros, en un año récord en pérdidas. Y en sueldos. 

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