Gastos préstamo hipotecario para compra de vivienda

El tema de la vivienda siempre es difícil de tocar para las familias que desean desligarse del alquiler y poder tener una vivienda habitual y para aquellas que deben de afrontar el pago de la hipoteca.

Justamente ante este tipo de situaciones es que Bankimia ha elaborado un interesante informe de los gastos del préstamo hipotecario para compra de vivienda. En el se analiza los gastos que hay que tener en cuenta a la hora de adquirir una vivienda bajo financiación hipotecaria, sin importar su procedencia y las comisiones.

Actualmente el total de gastos para comprar una vivienda se llevan bastante del total del precio de compra-venta de la misma. Si bien algunos señalan que representa un 10% de gastos y en ciertos casos va más allá de dicho porcentaje. Hay ciertos aspectos que elevan los costes fiscales por compra de vivienda sea de obra y si se la compara con la compra de una vivienda de segunda mano, uno de ellos es la normativa del IVA.

Entre los primeros gastos que conlleva la compra de vivienda con financiación hipotecaria es la firma ante un notario de dos escrituras, ellas son las denominadas:
(Escritura de compra-venta de la vivienda) y (Escritura de préstamo hipotecario).

Dichas escrituras tras haber sido inscritas en el Registro de la Propiedad, deberán de solicitarlas ante la gestoría del banco, uno de los consejos que dan para saber si han sido aprobadas será el de saberlo tras un llamado que le hagan y la otra forma es que figure en la cuenta corriente la liquidación de la provisión de fondos.

Otros costes a afrontar son los gastos por la compra-venta y los del préstamo hipotecario. Aunque figuren en la cuenta del cliente un único cargo, con el nombre de una provisión por gastos de tramitación, siendo cerca del total de los gastos por la operación que están llevando a cabo.

Tras la liquidación de la gestoría de todos los impuestos y haber registrado las escrituras, en la cuenta corriente figurará un abono por cierta cantidad por lo general es el sobrante de la provisión.

En cuanto a los gastos por compra-venta de la vivienda son:
Gastos de notaría.
Gastos de gestoría.
Inscripción en Registro de la Propiedad.
IVA por obra nueva e Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales si son pisos de segunda mano.
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Los llamados Actos Jurídicos Documentados, es del 1% sobre el valor de compra-venta para obra nueva y para compra-venta de viviendas de segunda mano en cambio no se llega a aplicar debido a que este impuesto se vuelve incompatible con el ITP.

En cuanto a gastos de compra-venta de obra nueva se ubican en el 1% por sobre los de la compra de segunda mano, mientras que existe una diferencia del 2% en caso que la CC.AA. no decidiera subir el ITP.

Gastos de la Hipoteca:
-Tasación.
-Honorarios de gestoría.
-Aranceles de notaría.
-Registro de la Propiedad.
-AJD.
-Comisión de apertura bancaria.

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Pagar la hipoteca entregando la vivienda al banco

El sector de la vivienda acaba de conocer por parte de la Audiencia Provincial de Navarra la decisión a través de un dictamen judicial que permite entregar la vivienda a su banco como medida para saldar su deuda hipotecaria, más allá de que la vivienda hubiera perdido su valor. Algo que sin dudas es un sismo para las entidades involucradas.

El fallo ((aquí puede accceder a la sentencia) puede ser visto como justo por parte de los hipotecados, pero la situación preocupa y mucho del otro lado, sobretodo en momentos en que cajas y bancos viven un proceso de reordenamiento a través de fusiones. Además el fallo destaca a las cajas y bancos como las responsables de la crisis y que no es justo para la otra parte que pretendan hacerse de una diferencia valiéndose del argumento de la depreciación de la vivienda y proseguir con la ejecución.

Repasemos la legislación vigente, la misma dice si no puede pagarse la hipoteca, la vivienda será entregada al banco para subasta y la diferencia entre el valor de la hipoteca y lo obtenido en subasta, deberá abonarlo el hipotecado. Claro, siempre con la premisa que los inmuebles por el desgaste van perdiendo valor, pero no siempre es así.

El auto que sobreviene de la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Navarra, deja atrás el recurso presentado por el BBVA en contra de la sentencia anterior de parte del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Estella, el que ya había fallado a favor del hipotecado.

En este caso la entidad se tuvo que quedar con el inmueble tras celebrar una subasta que quedó desierta y continuó exigiendo los pagos mensuales al propietario deudor. Entonces el comprador, además de perder la vivienda, debía pagar unos 30.000 euros más, de los cuales 8.000 correspondían a intereses y gastos.

Es decir si este caso se multiplicara las entidades financieras verían aumentar el stock de este tipo de viviendas, además de la dificultad que todavía tienen para poder reducir completamente su stock de viviendas, creándoles falta de liquidez por esa vía. Esta situación ya la conocemos, no?

Además el tribunal deja en claro por si faltara hacerlo, que parte de la crisis se la debemos a defectuosa gestión del sistema financiero español sobresaliendo las insalubres hipotecas basura creadas por el sistema financiero de EE.UU, al que le debemos tal producto.

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Deuda hipotecaria Septiembre 2010

Actualmente las familias españolas no se pueden librar de ciertos males y deudas que las aquejan y parece que no existe un remedio en lo inmediato que les cure el dolor de bolsillo que supone hacerse cargo de los gastos de la tarjeta de crédito, de la subida del IVA, pagar las facturas o tener que afrontar su deuda hipotecaria todo esto ocurre en el peor de los casos en familias que pueden tener a varios de sus miembros en el paro.

Por lo que, la deuda hipotecaria de Septiembre de las familias españolas llegó hasta los 676.406 millones de euros, esto significa una subida del 0,4% en comparación con Septiembre del año pasado, por ese entonces su nivel medio de crecimiento registraba un ritmo del 0,3%.

Estos datos, reflejan una ligera subida interanual, es así que, los préstamos para compra de vivienda otra vez moderaron su nivel crecimiento en lo referido a la tasa mensual, en los pasados meses de Junio y Julio mostraban un crecimiento del 1% y para el pasado mes de Agosto su crecimiento fue del 0,9%. Con estos números, la deuda hipotecaria ha vuelto a los niveles registrados a inicios de 2010, por esos meses su nivel era del 0,4%.

Durante el pasado mes de Septiembre, los préstamos hipotecarios captaban el 75% de la deuda total que tenían los hogares españoles, unos 901.472 millones de euros, siendo un 0,4% más que 1 año atrás, llegando a 8 meses consecutivos con repuntes.

En la actual coyuntura, es difícil que una familia en España pueda hacer frente a todos sus pagos, lo que hace que ciertas deudas se incrementen en sus datos y como va su marcha parece que algunas serán más profundas respecto a otras conforme no se pueda salir de la crisis.

Imagen: idealista

Promociones Banesto

Banesto es una de las entidades financieras que ha escogido a una figura como Rafael Nadal para potenciar su imagen. Por eso, el banco que preside Ana Patricia Botín ha prorrogado algunas promociones en los últimos días.

Cuentas, regalos por domiciliaciones, hipotecas, préstamos, un portal inmobiliario, hasta participaciones preferentes parecen completar un poker de opciones.

A continuación, les ofrecemos las promociones Banesto:

Préstamo 15-30-40

Tal vez uno de los productos más antiguos de la entidad. Para clientes con nómina domiciliada. Desde 10.000€ hasta 60.000€ con la opción de a los 15, 30 y 40 meses poder volver a disponer del capital que haya amortizado e incluso ampliarlo. Tipo de interés del 0% 6 primeros meses y resto periodos 10,90%. Más información, aquí.

Portal inmobiliario

A través del portal inmobiliario Viviendas Banesto, ofrece inmuebles de primera y segunda mano. Además, ofrece financiación para adquirir estas viviendas por Internet a un tipo de interés a Euribor +1,00% y un plazo máximo de 40 años, y con el 100%.

Depósito TV Sony de Banesto

Los clientes que ya tienen su nómina domiciliada el Depósito TV LED para aquellos que dispongan de 15.000 euros para invertir durante un año de plazo.

Regalos por domicialiación de la nómina

En la actualidad existen tres ofertas, una televisión Sony, los 500 o 1.000 euros en una tarjeta o una portátil HP para domiciliaciones de nómina o ingresos para autónomos. Requiere permanencia mínima y la domiciliación de los recibos y la utilización de tarjetas. Más información, aquí.

Tarjeta Selección

La Tarjeta Selección Débito modalidad oro incorpora la nueva tecnología Chip EMV. Contratando la tarjeta y realizando un movimiento en compras (no reintegros) regalo de Pack Oficial Selección Bufanda + Camiseta Oficial Selección. Extracción máxima diaria de 1.200 Euros, compra máxima semanal de 1.800 Euros con un seguro de accidentes de 600.000€. Servicio Legalitas Familia gratuito. La cuota de renovación del 2º año es gratis.

Compraventa de viviendas Julio 2010

El sector de la vivienda sigue mostrando sus diferentes datos en la vivienda usada, el alquiler de la vivienda o en la compraventa de vivienda en Julio de 2010 que muestra un crecimiento del 16,4% durante Julio pasado.

La compraventa de viviendas al haber aumentado un 16,4%, registró 43.838 operaciones, de ellas el 51,5% fueron sobre viviendas nuevas y el 48,5% sobre inmuebles de segunda mano. Mientras que, en tasa interanual, las operaciones de compraventa de viviendas subieron para Julio durante 7 meses consecutivos, después de 2 años registrando caídas interanuales, siendo que la primera subida fue en Enero con un 2,1%.

Mientras que, en tasa intermensual de Julio sobre Junio, la compraventa de viviendas registró un incremento más alto, con un 17,5%, y en los 7 primeros meses del año acumula un incremento del 11,6% frente a igual periodo del año pasado.

También pudo notarse que, el total de fincas transmitidas en Julio han sido de 168.672, un 5,2% más que en Julio mismo de 2009 y un 8,4% más que en Junio del actual año.

De 43.838 operaciones de compraventa de viviendas en Julio, el 88,6% correspondieron a vivienda libre y el 11,4% vivienda protegida.

En cuanto a las transacciones por compraventa de viviendas libres, estas subieron un 13,4% frente a Julio del año pasado, llegando a 38.838 operaciones, y las correspondientes a viviendas protegidas subieron un 45,9%, logrando 5.000 transacciones.

Uno de los datos destacados en la compraventa de viviendas de segunda mano, esta subió durante Julio en un 16,8% en tasa interanual, hasta las 21.241 transacciones, y la de viviendas nuevas en un 16%, con 22.597 operaciones.

Sobre el crecimiento en la vivienda usada para Julio, ha sido el noveno aumento interanual de forma consecutiva, tras subir:
1,33% en Noviembre
4,25% para Diciembre del año pasado
10,7% en Enero de 2010
23,7% en febrero
25,1% en Marzo
26,6% en Abril
15,3% en Mayo
17,1% en Junio.

Respecto a términos intermensuales, las transacciones de viviendas de segunda mano tuvieron una subida de un 9,8% frente a Junio, y las viviendas nuevas subieron un 25,8%. Las viviendas libres tuvieron un incremento del 15,7% y las viviendas protegidas del 34,6% frente a Junio. Mientras que, en Julio, el 56,9% de las compraventas de viviendas se dieron en Andalucía, Comunidad de Madrid, Cataluña y Comunidad Valenciana.

Imagen: press.tucasa

Adquirir hipoteca

El que necesitemos adquirir una hipoteca no implica tener que dejar de lado la letra pequeña, y por eso llevarnos un disgusto de que no habíamos estudiado detenidamente el contrato sobre todo después de haber comparado. Son muchos los contratos en este caso que cuentan con cláusulas no del todo claras y en algunos casos abusivas, puede que tomen tiempo leer el contrato pero es preferible perder un tiempo y no lamentar no haberlo hecho.

Respecto a esto, GurusBlog una Web financiera, señala un par de puntos, primero es importante tener un conocimiento sobre terminología financiera además de los eufemismos del sector hipotecario ya que de esta manera se podrá evitar algunas de las trampas comunes que afectan aquellos que pretenden obtener un crédito hipotecario para su vivienda. Puede suceder que el banco cambie las condiciones preestablecidas.

Algo de lo que hay que estar atento es respecto a las condiciones extraordinarias publicitadas en los anuncios, ya que en muchos casos no son acumulables ya que en algunos casos las condiciones pueden ser excluyentes entre ellas.

Algo para sospechar, se trata del interés ya que cuando este es bajo, y que la TAE sea alta desde el 3%, esto quiere decir que la hipoteca cuenta con un interés suelo o que en todo caso la TAE ha sido calculada junto al precio de uno o varios seguros.

En cambio si la TAE es demasiado baja, no quiere decir que el coste total de la hipoteca será el menor del mercado, por lo que lo mejor es verificar las demás condiciones ya que no es recomendable escoger una hipoteca por la TAE, en varias hipotecas, las diversas TAE de los bancos no pueden compararse entre ellos.

Mientras que si el interés es demasiado bajo, no quiere decir que por este simple dato sea la hipoteca que buscamos, por lo que también toca saber si posee un interés suelo esto es un mínimo a pagar durante cada mes y que impide poder beneficiarse del bajo euribor además de inhabilitar el bajo interés pactado, además de preguntar cuántos y el valor de los productos ligados a la hipoteca, entre ellos suelen ser tarjetas de crédito, cuentas, hasta seguro de vida o planes de pensiones.

Si leemos o escuchamos que una publicidad ofrece la hipoteca sin suelo, en ese caso podría estar obligándolos a tener que abonar un interés fijo demasiado alto en los primeros años de la hipoteca, algunos expertos señalan que eso significa tener que pagar un suelo pero con una fecha límite.

En algunas ocasiones, las entidades publicitan sus hipotecas abiertas, así como los créditos hipotecarios, o créditos con garantía hipotecaria ofreciéndolos como hipotecas o préstamos hipotecarios.

Una de las trampas de los bancos es el de reemplazar el suelo en el contrato por otros tipos de definiciones entre los más elegidos son: interés mínimo o límite mínimo de interés.

Cuando se vaya a contratar una hipoteca, si se promete una cuota demasiado baja para los primeros años, lo mejor es preguntar las consecuencias tras dicho período. También el preguntar sobre si los intereses se acumulan y sobre las condiciones.

En cuanto a los avales y las garantías exigidas, ya que al ofrecer una hipoteca con una financiación 100% seguramente se debe presentar un aval o una doble garantía, además de incluir la modificación de las condiciones iniciales de la hipoteca.

Otro aspecto a considerar es la comisión de apertura y saber si tiene una comisión de amortización parcial, la comisión de cancelación total y la de subrogación.

No deben de olvidar cuando la hipoteca de subrogación nos ofrece pagar por todos los gastos del cambio de banco, esto se trata sobre los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación, hasta ahí todo bien, el problema viene cuando no corre con la comisión de subrogación pactada con el primer banco ante esto lo recomendable es solicitar un desglose sobre qué es lo que cubre el banco.

Fuente: GurusBlog

Imagen:Google

Importe medio hipotecado

Cuando se habla de las hipotecas hay que decir que arrojan muchos datos ha analizar dado el actual contexto del sector de la vivienda, entre ellos el del importe medio hipotecado, puede notarse que las regiones que presentan un mayor importe medio hipotecado corresponden a Madrid y La Rioja.

Es así que, el importe medio hipotecado de La Rioja se ubicó en (233.001€) y Madrid en (170.982€) y las comunidades con las mayores tasas de variación positivas han sido La Rioja (313,2%) y Aragón (22,8%).

Las evoluciones que fueron más negativas se dieron en: Cataluña (-19,9%) y Extremadura (-9,1%) y el número de fincas con hipoteca constituida por cada 100.000 habitantes se dio en La Rioja (373) y Cantabria (357).

Mientras que, las comunidades con mayores tasas de variación en el importe de hipotecas correspondieron a: Cantabria (65,2%) y Castilla y León (36,6%), a la par las evoluciones negativas fueron en: Galicia (-15,6%) y Castilla-La Mancha (-13,1%).

En cuanto a dónde se han dado -según el número de fincas con cambios en sus condiciones por cada 100.000 habitantes-el mayor número correspondió a: Comunidad Valenciana (270) y Murcia (246) y las que tuvieron mayor número de hipotecas canceladas registralmente por cada 100.000 habitantes se dieron en Extremadura (183) y Comunidad Valenciana (180).

El dato sobre hipotecas constituidas sobre viviendas, se ha ralentizado en su crecimiento interanual en el pasado mes de Mayo bajando un 2,9 respecto a Mayo de 2009, ubicándose en los 55.755.

A todo esto, se nota un retroceso de carácter interanual, lo que pone freno en las viviendas hipotecadas en las subidas de Enero (2,3%), Febrero (8,5%), Marzo (2,4%) y Abril (0,2%).

En tasa intermensual, las viviendas hipotecadas se han elevado en un (10,8%) en comparación con Abril, esto es uno de los mayores aumentos a nivel mensual durante los últimos tiempos. En tanto que el importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas llegó en Mayo a 114.990€, un (4,4%) menos que en Mayo de 2009.

Durante el mes pasado de Mayo se han constituido 88.339 hipotecas sobre fincas rústicas y urbanas significando un retroceso del (8,1%) frente a Mayo de 2009 además de un aumento del (11,3%) en tasa intermensual.

En cuanto a las entidades que más han prestado respecto a la concesión de préstamos hipotecarios, las cajas de ahorro se ubicaron como las que más han concedido durante el pasado mes de Mayo dieron el mayor número de préstamos hipotecarios, con el (52,2%) del total, le siguieron los bancos con el (37,3%) y demás entidades financieras el (10,5%). Por capital prestado, las cajas otorgaron el (45,8%) del total, y los bancos el (43,4%) mientras que otras entidades financieras otorgaron el (10,8%).

Imagen: Google

Adecuación, dación y carencia

Cuando se toma un préstamo hipotecario y comenzamos a tener problemas de pago, deberemos a empezar a tener en cuenta tres palabras o términos “adecuación, la dación y la carencia” estos términos definen a las soluciones hipotecarias que pueden tomarse con los bancos cuando surgen los problemas de pago del préstamo.

Muchas veces parte de nosotros la solución o fórmula de pago del préstamo cuando no podemos, para ello existen la adecuación, la dación y la carencia para dar los siguientes pasos a la hora de tratar el pago del préstamo.

Adecuación Hipotecaria:
Se basa en transformar los actuales términos de la hipoteca debido a no poder pagarla, de forma que el banco rebaja la cuota que se abona, extendiendo el plazo de la hipoteca, no bajará los intereses para dicho caso.

El banco solicitará ingresar un nuevo avalista, esto se debe justamente al haber incurrido en el impago de una cuota se pasa a ser un cliente que representa más riesgo.

Dación Hipotecaria:
Esta solución, se explica a partir de que se debe concurrir a nuestra entidad y comentarles que nos encontramos en una situación de no poder cumplir con el pago de la hipoteca y a cambio le ofrecemos nuestro piso a cambio de la deuda, suena a una solución desesperada pero tal vez en muchos casos sea la única.

Aunque dado el alto stock de muchas entidades, no siempre es aceptada esta propuesta, y también dependerá de cuanto han pagado de la hipoteca y del valor del inmueble sobre la fecha de compra, de no llegar a cubrir la deuda, en ese caso el banco puede exigir además una cantidad de dinero que cubra la diferencia.

Carencia Hipotecaria:
En este caso suele suceder que el problema de pago de la hipoteca, no es definitivo y pudiéndolo justificar, el banco, puede permitirnos aplazar el pago por algunos meses y con gastos asociados.

Mientras dure dicha carencia, solamente se pagarán los intereses de la hipoteca, y el monto de la hipoteca se mantendrá sin variación aunque la cuota a pagar mientras dure la carencia podrá ser más baja dependiendo del tiempo de la hipoteca, debido a la amortización del sistema francés.

De no tener ninguna solución mediante estos tres procedimientos, en dicho caso al tercer recibo el banco pasará a exigir el pago del total de la hipoteca deviniendo el correspondiente proceso de embargo, y se pasará a engrosar la lista de morosos.

Imagen: Google

Aplazamiento hipoteca

Desde el 1 de enero de 2009 el Estado ayuda a aquellas familias que no puedan hacer frente al pago de su hipoteca. Con tal objetivo, el organismo mayor pagará el 50% de la cuota mensual correspondiente.

Funcionamiento

Integrando esta moratoria, el Estado financia la mitad de la cuota hipotecaria mensual, hasta un máximo de 500 euros. Asimismo, el contribuyente pagará las cantidades aplazadas dos años después. Los pagos adicionales tendrán lugar a partir del 1 de enero de 2011, y se hará proporcional y distribuido al resto de cuotas restantes, máximo de 10 años.

Cabe mencionar que, pese a que la medida entró en vigencia el 1 de enero de 2009, tiene su tope para la inscripción en diciembre de 2010.

Alcanzados y posibles solicitantes:

• Desempleados
• Autónomo
• Pensionistas de viudedad con cargas familiares

Es importante aclarar que, todos deberán encontrarse desempleados desde antes del 1 de enero de 2010 y tener derecho a cobrar el paro.

Asimismo, en el caso de los autónomos deberán haber cerrado sus negocios o poseer pérdidas que generen reducción de ingresos de hasta tres veces el indicador público de efectos de renta pública (516 euros).

Por otra parte, uno de los requisitos clave es que la hipoteca haya sido contratada antes del 1 de septiembre de 2008 por un valor inferior a 170.000 euros; siempre sobre una vivienda habitual o primera vivienda.

La solicitud se debe llevar a cabo a través de su banco o caja. Siempre de acuerdo a las disposiciones del ICO y sus variantes en el tiempo.

Impago de hipotecas

Los impagos hipotecarios, más precisamente el 31% de estos, que terminan en embargo que se podrían llegar a evitar de acometerse a tiempo un proceso de agrupación de deudas.

Durante 2009, la cantidad de hipotecados que debieron retrasar el pago de la hipoteca al menos una vez en 2009 subió hasta el 37%. Miles de familias son las que dependen de una o dos nóminas, por lo que agrupar las deudas sería una solución en el corto plazo al tomar esta medida se puede evitar entrar en situación de impagos continuados y que al final terminen en una ejecución hipotecaria.

De manera que, la refinanciación posibilita aliviar hasta en un 50% la carga financiera mensual, al producir un bloqueo de la situación de impago, más allá de tener que alargar el plazo de la hipoteca, y su importe.

Con una mejora en dicha situación, llegaría cambiar el mayor endeudamiento total con amortizaciones anticipadas del capital prestado.

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