Venta locales Eroski

Buscando salir del endeudamiento, el grupo Eroski ha vendido 12 establecimientos por 150 millones de euros. No obstante, permanecerá operando en ellos en régimen de alquiler.

La venta fue realizada al fondo Episo, lo que le da un respiro de su deuda valuada en 2.495 millones de euros.

La estrategia de vender para alquilar, se convirtió en un hábito de Eroski. Técnica utilizada por primera vez hace casi una década, que se ha acelerado en los últimos meses para lograr rebajar su elevada deuda.

Asimismo, el beneficiado esta vez fue el fondo European Property Investors Special Opportunities (Episo), el cual se encuentra gestionado por las firmas de inversión AEW Europa y Tristan Capital Partners.

Si bien ambas partes decidieron no mencionar qué locales fueron los vendidos, se conoce que los establecimientos de Azuqueca de Henares (Guadalajara), La Bañeza (León) y Luz de Castilla (Segovia), forman parte de la lista. El total de los locales, suman más de 120.000 m2.

La estrategia no fue un invento de la compañía, sino que se conoce como “sale & leaseback”, pero sí, ha sido adoptada como base a la hora de realizar desinversiones, porque le garantiza a Eroski la permanencia en el negocio. Asimismo, será inquilino durante 20 años, manteniendo su estructura intacta.

Y no será la última, ya que desde Eroski aseguran que este método es el mejor para hacer caja sin alterar el modelo de negocio.

Asimismo, en cuanto a financiamiento, en diciembre 2009, la compañía prorrogó su deuda de corto plazo hasta 2014. Buscará así, agrupar líneas de crédito y préstamos para saldar las cuentas de manera eficiente.

Mercado de la vivienda

Según la ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, ya ha pasado lo peor del ajuste para el sector de la vivienda y existe un cambio de tendencia, pero el stock de viviendas, ha vuelto a subir en 2009 existiendo unas 700.000 viviendas.

Existe cierto repunte en las transacciones de viviendas así como en el ajuste de precios, lo que ha generado que se ralentizara la caída. Se espera que existan algunas comunidades donde se sigan bajando los precios en 2010.

Si se mira el nivel de la demanda, hay un esfuerzo salarial que deben de dedicar las familias para poder lograr comprar una vivienda, este ha pasado del 42% al 29% en 1 año. La principal causa de esto, se debería a de las medidas del Gobierno que facilitan el acceso de la familia a la vivienda además de impulsar la rehabilitación y el alquiler.

Respecto a los resultados de liquidación de las ayudas del Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación (PEVR) en el primer año hasta la actualidad han sido notorios. Estas ayudas estatales llegaron en 2009 a 183.000 hogares, registrando un grado de ejecución del 107% de los objetivos convenidos con las comunidades autónomas.

En el mismo camino, se han logrado los objetivos en rehabilitación, con 77.869 ayudas Renove (111,1% ejecutado), en ayudas a la rehabilitación integral, con 13.869 actuaciones (152%) y en ayudas a los inquilinos, su grado de ejecución fue del 250%, con 31.618 ayudas.

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Viviendas sobrevaloradas

Cuando se habla de los precios de las viviendas se dice que todavía debe bajarse y otros que no hay más margen, e incluso hay varias viviendas que aún se mantienen sobrevaloradas entre un 20% y un 30%.

De tener que realizar un ajuste, por provincias los datos son dispares, como ejemplo Guadalajara, Toledo y Málaga son sólo algunas de las provincias con mayor margen de caída de precios además de la disparidad entre zonas de la misma región

Por lo que, la diferencia en las cifras sobre el sector de la vivienda, no es sólo una ya que existen diferentes métodos, fuentes y organismos, en tanto que la tasa varía bastante según cada provincia y de las zonas de las viviendas.

Uno de los que aporta datos sobre esto es el Servicio de Estudios de BBVA, refleja que la caída acumulada de precios de la vivienda –incluyendo los datos del Ministerio de Vivienda- desde el pico sería cerca de un 10% en términos reales. Estima que se debería de corregir dos tercios de la cuesta abajo que se estima. El modelo del BBVA para sus cálculos son fijados a partir del modelo económico contando el esfuerzo de renta familiar, la creación de hogares o el stock de viviendas.

De ver los datos por provincias, la diferencia es notoria y en algunas, Orense y Navarra, en cambio el ajuste restante es de casi el 5%, en Guadalajara o Toledo se de más del 20%. En Cádiz o Segovia, hubo muy pocas caídas, y presentan un margen para abaratamiento importante.

Algunos le atribuyen las notorias diferencias, al diferente comportamiento del PIB provincial, a la población y las perspectivas en creación de hogares y por supuesto al stock y de la evolución en los anteriores años. Estiman que, las correcciones hasta 2012 sean fuertes en las provincias donde más han aumentado los precios cuando el mercado estaba en su mejor nivel.

La sobrevaloración para la primera vivienda de particulares en el centro urbano llega al 15-20%, en la periferia es del 20-30%. Mientras que el ajuste se tendría que dar de mayor manera en las segundas viviendas, donde es del 30-40%.

En tanto que, a nivel nacional, según las previsiones del Instituto Juan de Mariana, presenta una mayor sobrevaloración, del 40% en el pico de la burbuja inmobiliaria, respecto al 30% del BBVA. En tanto que su forma de cálculo se basa en la relación entre los precios de venta de las viviendas y el precio del alquiler, -el llamado PER de la vivienda- a su vez PER, en el sector bursátil se utiliza PER a la cantidad de veces que el beneficio neto de una empresa es incluido en el precio de cada una de sus acciones.

Al dividir el precio de la vivienda, entre los ingresos del alquiler se ubica por sobre su media histórica, esto se podría tomar como referencia de que la vivienda está sobrevalorada, pudiéndose viceversa -cuando este ratio está por debajo de esta media histórica, la vivienda estaría infravalorada-.

Por el lado de Toledo y Castellón, estas son las dos provincias que presentan más viviendas en stock por cada mil habitantes, según Aguirre Newman. Los cálculos, reflejan que a fines de 2009 se necesitaría alquilar un inmueble durante casi 24 años en medida de recuperar el coste inicial de la inversión, el PER histórico medio llegó a ser de 19,5 años, de esta manera, el precio medio actual de la vivienda aún tiene una sobrevaloración del 20% de manera que falta la mitad del ajuste.

Uno de los que ha realizado un estudio sobre la vivienda, no siendo de España, es el semanario británico The Economist, llegando a la conclusión de qué, si comparan con la media del PER desde 1975 entonces las viviendas todavía se mantendrían en un 55% por sobre su valor real, la sobrevaloración si se tomarán desde 1990, bajarían al 24%.

Para la consultora Aguirre Newman, se ha apoyado para su estudio en función la renta disponible, por lo que el ajuste del precio medio de las viviendas todavía le resta un largo trecho y el ajuste debería ser del 27% en términos medios pudiendo ubicar la tasa de esfuerzo medias de hogares en el 30% de su renta disponible. Ante esto, de 52 provincias 11 tendrían que ajustar su precio en más del 30% para poder reactivar la compra-venta de la vivienda, en cuanto a Toledo y Castellón son las dos provincias que cuentan con más viviendas en stock por cada mil habitantes.

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Precios vivienda 2011

Ante una acumulación de los activos inmobiliarios por parte de cajas y bancos que finalizará al reflejarse en el precio de los pisos, en el descenso en los precios durante este 2010 y sobre todo en 2011. En dicho periodo los precios podrían descender cerca del 20% debido a la presión en la oferta. Se espera que se inicie un camino de descensos más marcados en 2011.

Además podría contribuir, una salida de los balances de los bancos de las propiedades inmobiliarias, lo que generaría un ajuste adicional en los precios, de suceder esto acumularán una caída del 20% durante el periodo comprendido de 2010-2011.

Remarcan desde el sector, que la posible presión en la oferta dependerá de su fuerza en si las cajas de ahorros se vayan sacando de su stock los pisos, viendo los primeros aunque leves signos positivos del sector en el segundo semestre de 2010 y sobre todo un principio de recuperación en 2011.

Imagen: idealista.com

Cláusulas abusivas en venta de casas

Al difícil situación de conseguir una vivienda cuando no se tiene el dinero suficiente, la falta de crédito y demás problemas que trae la crisis, hay que agregarle que uno de cada tres contratos de compraventa de vivienda en Andalucía, el (35%) trae algún tipo de cláusula que se define como abusiva para el cliente, dentro de ellas se pueden encontrar: imponer al comprador el pago de plusvalías o gastos que le corresponden legalmente al vendedor, incluso impedirle al cliente la libre elección de notario o no poder preveer un plazo de entrega de la vivienda sin fijar una fecha establecida.

En uno de cada dos casos (49%) se detecto alguna infracción en la normativa que debe proteger al consumidor. A pesar de ello los incumplimientos se redujeron en 18 puntos en comparación a la campaña de 2006. Dicha reducción se a la vez que ha entrado en vigor el nuevo Reglamento de Información al Consumidor en la Compraventa y Arrendamiento de Viviendas, el que obliga desde hace 3 años tanto a las inmobiliarias como promotoras a ofrecerles a los clientes un documento estandarizado el que contiene información de las características de la vivienda y las condiciones económicas de la propia oferta.

De las promociones de viviendas en las que se recogen cantidades a cuenta, el 26%, no estaba avalada o asegurada de manera individual para cada comprador, en 2008 el porcentaje había sido del 44% y el 5% de los casos, los contratos de compraventa traen cláusulas que le posibilitan al vendedor poder subir el precio final pactado.

Dado estos casos se han abierto en 2009, 400 expedientes sancionadores sobre la vivienda llegando a ser más de 2,2 millones de euros en multas.

Imagen: Consumer.es

Don Piso inmobiliaria

Tal vez esperando que durante este 2010 la crisis frene y les deje un resquicio para empezar a crecer, las inmobiliarias como Don Piso cuentan con planes a futuro tras haber vuelto a sus fundadores.

Don Piso prevé que durante los próximos 3 años, contar con 95 aperturas de oficinas comerciales y dentro de ese período registrar una facturación de 66 millones de euros. Para 2010 esperan poder tener unos ingresos de 15 millones de euros.

Siempre que se cumplan sus planes, invertirá cerca de 5,5 millones de euros, además de contar con 150 puntos de venta, de ellos el 80% serán franquicias y estarán ubicados en las principales capitales.

Claro que para realizar este tipo de inversiones, los dueños de Don Piso estiman que el producto urbano de segunda mano, se encuentra estable y que seguirá en ese curso, además de que las entidades financieras finalmente se abrirán al crédito.

Es así que creen que actualmente no existe una demanda de un 90% de financiación, pero si un 60% y que los precios para este tipo de vivienda urbana de segunda mano no tienen demasiado recorrido a la baja debido a que han bajado un 30%.

Renta básica de emancipación

Ya son 167.472 los jóvenes que han recibido a cierre del cuarto trimestre de 2009 la Renta Básica de Emancipación, esta es la ayuda de 210€ para poder hacer frente al pago del alquiler, significa un incremento del 12,4% respecto al mes de Octubre pasado, según lo indica el Ministerio de Vivienda, además de que se han ordenado pagos en prestaciones a los beneficiarios por 399,4 millones de euros desde que se puso en marcha esta ayuda.

De dicho total, unos 390,3 millones de euros se corresponden al pago de mensualidades y aval mientras que 9,1 millones de euros son para pagos de préstamos de fianza. Al cierre de Noviembre habían sido 41.866 jóvenes los que registraban alguna incidencia en su expediente, impidiendo de esta manera al Ministerio abonar temporal o definitivamente la ayuda.

Mientras que, las comunidades autónomas, que tienen competencia para tramitar y resolver dichas solicitudes, debieron anular la resolución positiva otorgada previamente por ellas en unos 7.620 casos. Unos 314.583 jóvenes han solicitado la Renta Básica de Emancipación desde que ha sido creada.

Las comunidades concedieron y enviaron al Ministerio unas 226.640 resoluciones positivas de estas quedan 159.131 y unas 67.509 se han extinguido debido a que el beneficiario ha dejado de cumplir con alguna de las condiciones como: la de edad, ingresos o residencia en alquiler. El Ministerio  ha abonado la ayuda al 97% de los jóvenes con una resolución positiva.

Respecto a las comunidades autónomas, la de Cataluña ha sido la que registró un mayor número de beneficiarios con 29.790 hogares a los que llega la Renta Básica de Emancipación, marcando un aumento del 16,4% respecto al trimestre anterior. Es seguida por la Comunidad de Madrid con 26.367 (+15,4%) y Andalucía con 19.820 (+8,6%).

En cuanto al género, las mujeres otra vez han sido las que más demandas generaron y, en similar proporción, las que más cobran la ayuda de los 210€, siendo unas 94.138 mujeres perciben esta renta, siendo un 56,2% del total mientras que los hombres son unos 73.334 un 43,8%.

Si se mide por edad, el mayor porcentaje de beneficiarios corresponde entre los 27 y los 29 años, estos son el 50,3% de los beneficiarios. Un 17,5% tiene 28 años, el 37,7% tiene entre 23 y 26 años, el 0,73% tiene 22 años mientras que el 11,21%, 30 años.

El 28,6% pagan menos de 400€, el 42,8% entre 400€ y 600€; el 21,3% entre 600€ y 800€ y el 7,4%, más de 800€ al mes.

Sueldo medio joven

En estos momentos un empleado joven que tenga un sueldo medio si desea comprarse una vivienda, sólo podría aspirar a tener un piso de 140.000€, pero el precio medio de mercado es de 191.000€.

El Consejo de la Juventud de España (CJE), señala que un joven con salario medio  de 15.000€ netos anuales, para poder comprar un piso tendría que ganar hasta los 31.266€ para poder comprar una vivienda libre de 100 metros de 191.000€, ya que este es el precio medio de este tipo de pisos en España.

De esta manera, no debería destinar más del 30% de su renta disponible a pagar la vivienda, ya que es el umbral máximo de endeudamiento que determina la viabilidad de una hipoteca. Es así que si se tiene ingresos de 15.000€, un empleado joven solamente podría comprarse un apartamento de 90.000€ y de 48,1 metros cuadrados.

Dicho estudio estima otros 57.500€, esto es un 30% del valor total de la vivienda, en concepto de gastos de tasación, notaría, entrada.

Mientras que las entidades de crédito obligan a provisionar un 10%, aunque puede llegar a un 20%.

No queda otra que alquilar aunque para ello también se debería ganar bastante más, ya que la renta media en España es de 676,40€, esto significa destinar el 54% del sueldo a pagar la renta.

Viviendas 2010

Para 2010, según estiman  los expertos habrá una leve reactivación del mercado residencial inmobiliario, aunque no habrá de normalizarse hasta dentro de tres o cuatro años. Previendo que las ventas de viviendas aumenten de a poco ante ajustes de precios y de una apertura del crédito, siendo una forma de bajar el ‘stock’ de forma paulatina.

Prevén que el sector inmobiliario a comienzos de 2010 registre una recuperación, esperando que sea de forma sostenida en 2011, a la par de que el ‘stock’ de viviendas empiece a bajar y el sector de la construcción muestre signos de recuperación.

La recuperación del sector no irá a la par del de la economía, y se espera que el sector del ‘ladrillo’ tardará más tiempo, y para ello debe alivianarse el ‘stock’ 1 millón de viviendas sin vender, según expertos no crecerá en 2010 para empezar a absorberse en 2011 y quedar liquidado 2015.

Algunos creen que de la situación de recesión económica se saldrá a comienzos de 2010, pero no a la par del empleo y la construcción que tardarán más en recuperarse.

El Informe de Coyuntura Global del Mercado Inmobiliario Español de la consultora Aguirre Newman, señala que España cuenta con crece de 610.000 viviendas nuevas terminadas vacías y casi 380.000 en construcción, y unas 520.000 casas de segunda mano en venta y/o alquiler. Según el Servicio de Estudios del BBVA son 1 millón el excedente de pisos.

Desde Foro Consultores, prevén que en 2010 se inicien más viviendas que en 2009, pero a un ritmo demasiado lento, y para otros es difícil que durante los próximos 2 o 3 años existan nuevos proyectos de vivienda, solamente respecto a cooperativas o vivienda protegida, sumándole la tendencia a la baja de los precios en el primer semestre de 2010, posibilitará la absorción del ‘stock’.

Mientras que, para otros expertos, el ajuste de precios es necesario para reducir el stock de viviendas, además de que los precios de las viviendas no han tocado fondo quedando margen para más bajadas.

Para BBVA los precios de los pisos sólo han bajado un 10% y deberían haberse ajustado un 30%. Previendo que durante 2010 y 2011 se llegará a ajustar esa diferencia del 20%.

Por otro lado los que sostienen que las ventas de inmuebles subirán en 2010, también eñalan que el problema del acceso al crédito se mantendrá, aunque habrá cierta apertura.

Para el segundo semestre de 2010 ante el ajuste de los precios las entidades darán más facilidades para obtener hipotecas.

Las esperanzas están puestas en las modificaciones en fiscalidad de la vivienda, respecto a la eliminación de la desgravación para las rentas superiores a 24.107, 2€ a partir del 1 de Enero de 2011, esto puede impulsar las transacciones inmobiliarias.

Ayudas compra VPO

Desde ahora los particulares podrán convertir un piso de libre a protegido para poder venderlo. Es así que los hogares que perciban ingresos de hasta 48.900€ anuales tendrán derecho a percibir una ayuda para sufragar la entrada de una vivienda de protección oficial (VPO), si es de régimen general o concertado.

Actualmente sólo podían tener acceso a dicha subvención los adjudicatarios de una VPO de régimen especial o general con rentas de hasta unos 27.900€ anuales, lo que es la cantidad equivalente a cuatro veces el indicador público de renta de efectos múltiples (IPREM). Y el Consejo de Ministros decidió ampliar la ayuda a beneficiarios de pisos concertados que cuente con ingresos de hasta siete veces el IPREM. Dicha medida se encontrará vigente durante 2010.

En 2007, este tipo de viviendas, -de precio concertado-, se vendían por un valor entre el de la VPO y el de mercado libre. Fueron creadas para facilitarles a las clases medias, cuando se vivía un boom y estaban en problemas para comprar, estas pudieran adquirir pisos más baratos. Pero ante la caída de los precios en ciertas provincias, los precios de los pisos concertados han llegado a superar a los de mercado. Es por ello, que algunas comunidades aceptaron convertir pisos concertados sin salida a pisos protegidos de régimen general. Dado esto el Ministerio de Vivienda, autoriza a que las empresas puedan alquilar en vez de vender.

España actualmente cuenta con más de 1 millón de viviendas nuevas sin vender y, pero aún así son muchos los que tiene problemas para acceder a una vivienda.

La estrategia del Gobierno es la de permitir que cualquier persona o empresario ofrezca vender su casa como VPO, con la condición de que los precios sean los establecidos el Ministerio, tratando de liquidar el stock y, lograr que se rebajen los precios.

Dichas medidas se enmarcan dentro de la modificación del Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación para el periodo 2009-2012. Es así que el Ministerio decidió que no sólo sean los promotores puedan solicitar la conversión de una vivienda libre a protegida, también cualquier persona o empresa que tenga un piso por vender.

Actualmente, sólo los promotores tenían la posibilidad de llevar sus casas a las comunidades para que les dieran la calificación de VPO. Pero a principio de 2009, los ejecutivos autónomos lograron captar más de 10.000 viviendas del mercado libre para pasarlas a sociales, pero tuvieron que hacer ofertas públicas de compra, como en Cataluña y Baleares. Para 2010, cualquier empresa y particular tendrá la posibilidad de llevar su piso a la administración para convertirlo en VPO de compra o alquiler.

Como señalan, lo positivo de esta medida se da en ambos lados, para los vendedores, ya que podrán encontrarle de manera más fácil clientes. Mientras que para los posibles compradores tendrán la garantía de que los propietarios han bajado los precios. Además de acceder a ayudas que recibe cualquier adjudicatario de VPO y a avales del ministerio.