Se acerca a la práctica el nuevo código de buenas prácticas en las ejecuciones hipotecarias, tema que era urgente tomar algunas medidas, ya que así como aumentan los parados aumentan los hipotecados que no pueden afrontar los pagos de su hipoteca, en especial sucede con las familias que poseen a todos sus miembros en desempleo y que deben ver como se les embargada su vivienda por el impago de las cuotas de la hipoteca, pero con la actual modificación serán un colectivo de exclusión social entre las propuestas está la dación en pago.
Este nuevo código de buenas prácticas una iniciativa del Gobierno que busca que los bancos y cajas empiecen a aplicar lo que es la dación en pago pero para este tipo de familias con todos sus miembros en paro, esto quiere decir que deberán de aceptar el piso embargado como forma de cancelar la deuda de la hipoteca sin otro requisito.
La Moratoria en el Desahucio: En este caso las entidades deben darles un plazo o período de carencia de 2 años, lo que podrá extenderse para ciertas familias como es este caso.
Mientras que en lo que es la Subasta de vivienda: Se tratar de impulsar que se lleven adelante las ejecuciones extrajudiciales lo que permitirá que se pueda acceder online a las subastas de las viviendas que han sido embargadas, estas se podrán ser saldadas siempre tomando el precio más alto ofrecido con ello se reduce la deuda siendo una de las soluciones mas directas.
Aunque el sector de la vivienda no pase por su mejor momento, existen propuestas como la de lanzar Vivienda pública de alquiler para jóvenes emancipados, así lo propone la CEOE propone que se disponga de un parque de vivienda pública de alquiler con participación del capital privado el Gobierno impulse contratos de concesión o contratos de colaboración público-privada (CPP), lo que permitirá disponer de un parque de viviendas protegidas en alquiler para aquellos jóvenes que desean emanciparse y tener su piso algo mejor que estar pidiendo un préstamo hipotecario.
Este tipo de pisos se deberían dirigir especialmente a los que buscan población emanciparse que incluye a los jóvenes de entre 20 y 35 años, y también a los jubilados que actualmente no posean una vivienda en propiedad, además de favorecer a otros grupos de desfavorecidos en el que se incluyen las familias monoparentales o inmigrantes los que podrían resultar favorecidos.
Los desahucios en España son una de las consecuencias que han crecido por la crisis no solo la tasa de paro, es con lo que deben convivir pero también se debe a pasar a ser desempleados el perder la posibilidad de pagar por tener la vivienda, conforme creció la crisis también lo hicieron las ejecuciones hipotecarias que pasan por los juzgados cuyo camino final es el del desahucio.
No todas las familias saben del proceso que termina en su salida de su hogar tampoco lo tienen por que saber pero cuando llega el momento de no poder pagar es mejor saber de que se trata el desahucio o desalojo de la vivienda:
Es creciente en la banca la tasa de mora del impago de los préstamos hipotecarios, y si bien la queja es que la banca cada vez dificulta o cierra el grifo del crédito, se les hace cuesta arriba pagar sus cuotas hipotecarias. Y todo empieza con los avisos que acaban en la vía judicial. Existen plataformas de los afectados.
Inicio de la Demanda:
Todo se inicia cuando el banco por ejemplo ante el impago pasa a reclamar vía judicial poder cobrar las cuotas atrasadas. Para ello se les envía una demanda ejecutiva por el impago en el juzgado.
A la vez le es enviada la notificación de la demanda al deudor a domicilio y una copia de la escritura, en el que le informan del plazo para abonar las cuotas así como la posibilidad de oponerse a la demanda.
Si llegaran a no respetar el plazo de pago, la entidad puede decidir la ejecución hipotecaria.
Primero y antes de hablar a fondo del impuesto de donaciones hay que aclarar que este tipo de impuesto se trata del tributo registra la más amplia de las diferencias al compararlo entre las Comunidades Autónomas, en especial si se va a lo que un contribuyente y que de obtenga de parte de sus padres una vivienda que tenga un valor de 180.000€ si vive en Andalucía o Asturias ambas son las que cobran más alto este regalito con su tributo, le tocará abonar sobre este valor unos 27.391€. Además de ser un tributo autonómico.
Si vemos el mismo caso en Madrid y en Castilla y León será una ganga de los 300€, mientras que en Aragón en cambio queda libre de impuestos mejor que barato es gratis diría alguien.
Por lo que lo que implica donar o obsequiarle una vivienda al hijo no implica que sea gratuito ya que a la vuelta de la esquina está el impuesto de donaciones. Si bien hay sustanciales diferencias entre las CC.AA en cuanto a lo fiscal por lo que en lo que algunas es un dolor de cabeza en otras no hay ninguna novedad sobre el pago del impuesto. Según sean de Cataluña, Extremadura, Galicia, Castilla-La Mancha o Murcia verán que las diferencias en materia fiscal por donar un vivienda o donarle el dinero no siempre es mejor.
El sector de la vivienda quiere pisar con fuerza en 2012 y que más que empezar con ofertas de pisos, una de las entidades que se pone en la delantera es Banca Cívica que lanza un nuevo portal inmobiliario “Banclic” que ofrece descuentos del 70% como descuento máximo, con lo que tratar de sacarse de encima el alto stock y de aprovechar las nueva normativa sobre la vivienda.
Con ello Banca Cívica pone en marcha su nuevo portal inmobiliario (www.banclic.es) ofrece la posibilidad de acceder a un total de datos de unos 2.800 inmuebles de diferente tipo y ubicación y precios, sin dudas que es otro intento de ir reduciendo su alto stock de la cartera de inmuebles adjudicados, también busca ayudar al mercado inmobiliario y que se pueda volver a la compra de vivienda al brindar la ventaja de financiación a sus clientes lo que hoy sin ello no se puede pensar en comprar una vivienda. Entre las ventajas que les ofrece está el de una serie de descuentos que llegan como dijimos a un máximo del 70%.
Así como subir el IVA implica varios costes, el IVA superreducido para la vivienda según el Gobierno el coste alcanzaría los 750 millones de euros al aplicar dicho IVA superreducido sobre la vivienda, además de extenderlo hasta 2012.
Este tipo superreducido del 4% del IVA que repercutirá en ciertas entregas de viviendas que vuelve a aplicarse le representará ese coste a las administraciones públicas, lo que 750 millones de euros representa un alto costo ante la situación en la que viven.
La desgravación por vivienda para los que han comprado una vivienda en algún momento de 2011 tienen la buena noticia de que no se quedarán en ningún año la deducción. 2012 entre los anuncios del nuevo Gobierno de Rajoy se trata del nuevo Real Decreto de Medidas Urgentes por el que queda desde ese momento sin efecto la limitación que se había anunciado en el anterior Gobierno de Zapatero para rentas que sean inferiores a 24.000€.
Ante este tipo de fiscalidad de la deducción por compra de vivienda anunciada para el total de las rentas a partir del 1 de Enero de 2011, el nuevo Gobierno español decide traer la desgravación teniendo carácter retroactivo.
Si comprar una vivienda es un sufrimiento por no alcanzar a contar con el dinero, que decir de los que deben venderla el costo del papeleo de vender mi vivienda es mucho también al realizar el traspaso es un alto gasto aunque se se la vaya a vender.
Entre los gastos se debe de pagar la plusvalía estatal, la municipal, notaría, y unos cuentos gastos más además de los trámites que esto significan al poseedor de la vivienda y al que la compra además del de tasación.
Por lo que si se es propietario y van a vender el piso hay un “precio” que deben pagar y esos son los trámites que pueden ser largos y caros para ambas partes. Sin dudas que la tarifa de los notarios, junto a la plusvalía de Hacienda, el impuesto municipal o plusvalía y la cancelación de la hipoteca los que venderán la vivienda a la hora de traspasar la misma deben tener en cuenta todo esto y no solo el precio de la misma.
Según algunos expertos hay que tener cuidado con los gastos de la firma de la escritura de compraventa, puede tener un coste medio de 700€, si bien aclaran que por ley se da a medias entre el comprador y el propietario pero ese 50% no se da en muchos casos.
Otro aspecto es el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, que figura en la Ley de Haciendas Locales o plusvalía municipal. Este es liquidado al Ayuntamiento en un plazo de 30 días hábiles tras la firma de la compraventa de la vivienda.
Dicho impuesto es estimado junto al valor catastral del suelo y de la edificación y como aclaran el cálculo corre por parte del Ayuntamiento a partir de ciertas tablas, que va de los 0 a los 9.000€. No todos saben que al comprar y vender la vivienda durante el mismo año, no correría este impuesto debido a la falta de revalorización del valor del suelo en la contribución, por lo que es una de las ventajas.
En cuanto a la Plusvalía o incremento patrimonial, se trata de la revalorización del inmueble, no siempre es claro que hay que pagarlo los que compraron su vivienda 4 años atrás en caso que la pusieran en venta y cuyo precio fuera por debajo del que cuando la compraron no se daría tal revalorización.
Como informan dicho gravamen es abonado a Hacienda en la Declaración del IRPF; así los primeros 6.000€ de diferencia positiva van a tributar al 19% y la otra parte será al 21%.
Lo que muy pocos saben es que para no pagar la plusvalía, hay que reinvertir la cuantía obtenida en la adquisición de vivienda habitual, no para segunda vivienda, pasado los 2 años de la venta de la misma.
Si hay algo que no es nada barato son los costes de la hipoteca, puede darse el caso que todavía el propietario deba algunas cuotas del préstamo hipotecario. Como no todos los casos son iguales ni tienen las mismas condiciones firmadas, pero si casi seguro deben encargarse de la cancelación anticipada, es del 1% sobre la deuda pendiente de pago.
Otro paso a dar es la llamada cancelación registral, lo que significa el pago del abono al notario, registro y gestor, imprescindible para este trámite el costo llega a los 1.000€, o poco más.
Así hay que asegurarse que la vivienda quede libre de cargas previamente al traspaso, por lo que hay que estudiar no solo el precio y los detalles a la vista los que uno se entera después también, como saber si están al día los pagos de comunidad, y los mínimos pagos de los servicios. Así como el IBI, o tasa de basuras ya que los deberá pagar el propietario a fecha 1 de Enero.
Ya que en caso que la operación de compraventa sea firmada el 2 de Enero, y existen impagos todos los impuestos de contribución irán a cargo del vendedor así que este será un verdadero lastre.
Banco Financiero y de Ahorro (BFA) y su filial Bankia sabiendo que la gran dificultad del sector de la banca viene del ladrillo el gran lastre de la banca. Ambas entidades dan un paso al costado en esta materia y se desligan de lo relacionado a lo relacionado con la venta de pisos, y promoción de viviendas, para ello optaron por separar todo lo que sea el llamado ladrillo, y redirigirlo a una sociedad inmobiliaria de reciente creación. Se encargarán de la gestión un grupo de cualificados profesionales del sector inmobiliario.
Si bien con esta sociedad no se reducen las exigencias de capital ya que como se ha dicho que si bien se da una separación del ladrillo este seguirá consolidando en el grupo. También se informa que al trasladarse a esta nueva sociedad los activos pasarán con algunas depreciaciones, el suelo, se encontrará hasta en un 30% debajo del precio de coste.
Actualmente BFA y Bankia son la mayor inmobiliaria de y en España por activos teniendo más de 11.000 millones de euros -importe bruto original-, entre los más de 5.000 millones de euros de suelo que posee.
Por otro lado posee unos 41.000 millones de euros en créditos a promotores, una cuarta parte es de carácter dudoso.
BFA y Bankia salen con esta fórmula a pelearla en el sector inmobiliario debido a la crisis que se da en el mismo, esta sociedad inmobiliaria del Banco Financiero y de Ahorro (BFA) y su respectiva filial Bankia se abocará a gestionar los activos inmobiliarios que están valorados por un total de 11.000 millones de euros.
Si bien se aclara que a la hora de ver el balance de esta sociedad los activos tendrán un valor por 6.500 millones de euros, la restante cifra corresponden a BFA no pasarán a dicha sociedad pero si saldrán al mercado.
Con la aprobación del consejo de administración de Bankia se da paso a la creación de un grupo inmobiliario con Bancaja Habitat, que tendrá como principal tarea la de agrupar y gestionar los activos inmobiliarios. El grupo inmobiliario, está participado en el 100% por Bankia, los activos que contenga, pueden ser adjudicados o del propio grupo, además de formar parte de las sociedades participadas de actividad inmobiliaria o en todo caso promotoras.
También gestionará los activos análogos de la matriz Banco Financiero y de Ahorros (BFA). Con esta nueva sociedad esta conformada por varios activos inmobiliarios que vienen de la construcción y promoción inmobiliaria, además de edificios que están terminados; en construcción; suelo, activos inmobiliarios de financiaciones y compras de vivienda.
Una de las novedades dentro del anuncio que Bankia crea esta firma tras haber acordado con Bancaja Habitat; Todavia resta saber la forma en que aportará los inmuebles puede ser por una ampliación de capital o por la compra.
Plan Estratégico:
Bankia en Madrid presentó su Plan estratégico a 3 años. Entre los presentes estaban desde directivos de servicios centrales, directores de zona hasta los cargos superiores.
Además de solicitarles a su plantilla la necesidad de mejorar la eficiencia y rentabilidad durante ejercicios ya que la previsión es que se de una caída de los ingresos.
Contar con un inquilino puede parecer la solución al piso vacío y sin poder venderlo, pero que tal si les toca un inquilino que no paga puede ser una pesadilla y uno deberá convivir con ello mientras. Lamentablemente uno puede entender que esa persona o familia que alquila puede ser víctima de la crisis la misma que hace que uno debe alquilar la vivienda y no venderla y peor si es toda la familia la que entra en el paro.
En cuestiones legales existe un determinado plazo que permite responder a la notificación judicial luego de la demanda del casero, si no se produjera la eventual respuesta lamentablemente el siguiente paso es el del desahucio sin necesidad de juicio lo que permite que los propietarios puedan volver a tener disponible su piso en un plazo de entre 2 o 3 meses.
Y como señalan los expertos la nueva normativa cruza la línea dónde termina el desahucio exprés, es que desde el pasado 31 de Octubre de 2011, los inquilinos morosos la tienen más duro a partir de la Ley/37/2011, de 10 de Octubre, que trata las medidas de agilización procesal y en la que se ha introducido algún cambio significativo en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), esta establece que:
Los arrendatarios que posean rentas impagadas contarán con 10 días como plazo de respuesta al juez y dar a conocer la respuesta sobre la denuncia de sus caseros. De no respetar los 10 días de plazo sufrirán el desalojo si juicio de por medio.
Resaltan que lo que ayuda a que sean 2 o 3 meses desde iniciada la demanda es que evita el juicio así establece que al momento de que el juez le notifique al inquilino la demanda para que este deje de vivir en la vivienda alquilada en el correspondiente plazo salde la deuda o llegue a un acuerdo y si no deja el piso. Pasado los 10 días si no hay alguna respuesta, el juzgado ejecutará y procederá a la devolución de la vivienda al propietario.
Se espera que sea un alivio para los propietarios y que puedan volver a contar con su piso antes y sin tener que ir a juicio y evitarse todo el disgusto y papeleo que genera, la modificación en la legislación agilizará los tiempos del desahucio reduciendo los tiempos a 2 o 3 meses de máximo.
Lejos quedará la pesadilla del desahucio exprés y sus tiempos que van de los 10 a los 12 meses y los trámites y el papeleo.
Un dato que ilustra la situación creciente la da la compañía Fichero de Inquilinos Morosos (FIM) que señala que el número de inquilinos morosos que no están pagando creció en un 15,4% y si no se aplica la nueva normativa y se produce una mejora de la economía se disparará aún más, mientras no se aplica el propietario vive una pesadilla para poder cobrar.
Si bien se hace justicia por un lado con los propietarios, el problema pasan a ser ese colectivo de inquilinos que no en todos los casos deciden no pagar por que se les de la gana sino por que se les reduce el salario, por que la cabeza de familia queda en el paro o hasta la familia completa, ¿que pasa con ellos? a ¿alguien le preocupan?
Si son Propietarios también pueden cubrirse con los seguros de impago de impago de alquiler:
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Se acerca a la práctica el nuevo código de buenas prácticas en las ejecuciones hipotecarias, tema que era urgente tomar algunas medidas, ya que así como aumentan los parados aumentan los hipotecados que no pueden afrontar los pagos de su hipoteca, en especial sucede con las familias que poseen a todos sus miembros en desempleo y que deben ver como se les embargada su vivienda por el impago de las cuotas de la hipoteca, pero con la actual modificación serán un colectivo de exclusión social entre las propuestas está la dación en pago.
