BBVA elimina la cláusula suelo y techo en nuevas hipotecas

La polémica cláusula suelo y techo que se encargan de fijar límites mínimos y máximos al momento de trasladar el tipo de interés a la hipoteca y que ha generado por estas semanas alivio en los usuarios y enojo en bancos y cajas que la aplican tras conocerse que un juzgado sentenció a que BBVA, Caja de Ahorros de Galicia y Cajamar a quitar esta cláusula suelo.

Si bien BBVA y Cajamar Caja Rural recurrieron tal sentencia judicial. Tomaron la decisión de eliminar la claúsula suelo entre sus nuevas hipotecas, más allá de la disconformidad con el fallo.

BBVA al eliminar la cláusula suelo y techo en nuevas hipotecas, tomó esta medida tras que el Juzgado de lo Mercantil número 2 de Sevilla lo obligó junto a Cajamar y a Caixa Galicia a que eliminen las ‘llamadas Cláusulas Suelo dentro de sus contratos hipotecarios a interés variable.

Por lo que los próximos hipotecados no tendrán la cruz de estas cláusulas de suelo y techo en las nuevas hipotecas, dejando atrás a los cerca de 20 años en las que se venían aplicando.

Por el lado de, Cajamar también elimino estas cláusulas y todo el que se acerque podrá ver que brinda una nueva hipoteca para compra de vivienda, y en la que no figura sin suelo ni techo, con un tipo de interés del 4,25%, además de una bonificación por vinculación del 0,75%.

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Gastos préstamo hipotecario para compra de vivienda

El tema de la vivienda siempre es difícil de tocar para las familias que desean desligarse del alquiler y poder tener una vivienda habitual y para aquellas que deben de afrontar el pago de la hipoteca.

Justamente ante este tipo de situaciones es que Bankimia ha elaborado un interesante informe de los gastos del préstamo hipotecario para compra de vivienda. En el se analiza los gastos que hay que tener en cuenta a la hora de adquirir una vivienda bajo financiación hipotecaria, sin importar su procedencia y las comisiones.

Actualmente el total de gastos para comprar una vivienda se llevan bastante del total del precio de compra-venta de la misma. Si bien algunos señalan que representa un 10% de gastos y en ciertos casos va más allá de dicho porcentaje. Hay ciertos aspectos que elevan los costes fiscales por compra de vivienda sea de obra y si se la compara con la compra de una vivienda de segunda mano, uno de ellos es la normativa del IVA.

Entre los primeros gastos que conlleva la compra de vivienda con financiación hipotecaria es la firma ante un notario de dos escrituras, ellas son las denominadas:
(Escritura de compra-venta de la vivienda) y (Escritura de préstamo hipotecario).

Dichas escrituras tras haber sido inscritas en el Registro de la Propiedad, deberán de solicitarlas ante la gestoría del banco, uno de los consejos que dan para saber si han sido aprobadas será el de saberlo tras un llamado que le hagan y la otra forma es que figure en la cuenta corriente la liquidación de la provisión de fondos.

Otros costes a afrontar son los gastos por la compra-venta y los del préstamo hipotecario. Aunque figuren en la cuenta del cliente un único cargo, con el nombre de una provisión por gastos de tramitación, siendo cerca del total de los gastos por la operación que están llevando a cabo.

Tras la liquidación de la gestoría de todos los impuestos y haber registrado las escrituras, en la cuenta corriente figurará un abono por cierta cantidad por lo general es el sobrante de la provisión.

En cuanto a los gastos por compra-venta de la vivienda son:
Gastos de notaría.
Gastos de gestoría.
Inscripción en Registro de la Propiedad.
IVA por obra nueva e Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales si son pisos de segunda mano.
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Los llamados Actos Jurídicos Documentados, es del 1% sobre el valor de compra-venta para obra nueva y para compra-venta de viviendas de segunda mano en cambio no se llega a aplicar debido a que este impuesto se vuelve incompatible con el ITP.

En cuanto a gastos de compra-venta de obra nueva se ubican en el 1% por sobre los de la compra de segunda mano, mientras que existe una diferencia del 2% en caso que la CC.AA. no decidiera subir el ITP.

Gastos de la Hipoteca:
-Tasación.
-Honorarios de gestoría.
-Aranceles de notaría.
-Registro de la Propiedad.
-AJD.
-Comisión de apertura bancaria.

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BBVA, Caixa Galicia y Cajamar sin cláusulas suelo de las hipotecas

Dentro de las últimas noticias de referidas a las cláusulas suelo de las hipotecas y la reforma de la Ley Hipotecaria respecto a la vivienda, lo que es una verdadera gran noticia para aquellos que la sufren es que BBVA, Caixa Galicia y Cajamar sin cláusulas suelo de las hipotecas, sí estas entidades tendrán que eliminar las cláusulas suelo de las hipotecas.

Gracias a que el Juzgado de lo Mercantil número 2 de Sevilla ha dictado sobre dichas entidades el eliminar las cláusulas suelo de sus respectivos contratos hipotecarios a interés variable ante el dictamen de ser abusivas.

Por lo que de ahora en más BBVA, Caixa Galicia y Cajamar deberán dejar de comercializarlas en sus contratos de préstamo hipotecario que les brinda a los consumidores y usuarios interesados.

Aunque a partir de ello BBVA, Caixa Galicia y Cajamar han presentado un recurso de apelación ante la Audiencia Provincial de Sevilla.

La encargada de demandar es la asociación de consumidores Ausbanc. Defendiéndose en que la cláusula de suelo que establece un mínimo del porcentaje de intereses a pagar, ha evitado que usuarios puedan haberse beneficiado de la bajada del Euríbor, ya que es utilizado como índice de referencia de en hipotecas a tipo variable, por lo que es una de las razones de demanda.

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Registro para entidades no financieras que concedan hipotecas

Ante las polémicas y dudas desatadas en el mercado de las hipotecas, se ha optado por exigirle a las entidades no financieras que conceden hipotecas a través de préstamos o créditos hipotecarios a consumidores, y sus intermediarios el que deban registrarse, así lo refleja el Boletín Oficial del estado (BOE) alque pueden ingresar a su Web por aquí.

A partir del Real decreto, que ha sido previamente aprobado en el Consejo de Ministros el 28 de enero de este año, las entidades deberán inscribirse en un registro estatal que no tendrá perjuicio de los registros en las comunidades autónomas, de esta forma se pretende proteger a los consumidores que puedan verse afectados.

Además dentro de esta normativa fija establece un importe mínimo por 300.000€ anuales del seguro de responsabilidad o aval bancario teniendo carácter previo a su inscripción en el registro, que tendrán que contratar dichas entidades pudiendo cubrir las responsabilidades ante los consumidores.

El importe mínimo correrá durante el primer año de actividad el que se multiplicará por el número de establecimientos dónde la entidad en cuestión lleve a cabo la actividad.

Además de proteger a los consumidores, se busca el darle al sector transparencia y igualdad de competencia ya que este tipo de entidades al no ser entidades oficiales de crédito, no se encuentran bajo el Banco de España.

Dicho registro es de carácter estatal y público, teniendo a cargo de su gestión el Instituto Nacional del Consumo, que depende del Ministerio de Sanidad, Política Social e Igualdad, pudiendo acceder por medio de la Web del Instituto Nacional del Consumo.

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Eliminar Fannie Mae y Freddie Mac

Las anteriormente bien posicionadas Fannie Mae y Freddie Mac ven peligrar su actualidad, ya que el Gobierno de Estados Unidos presenta un plan para eliminar de forma gradual a Fannie Mae y Freddie Mac, que se enmarca dentro de la reforma del mercado hipotecario de EE.UU. que se encuentra valorado por 10,6 billones de dólares.

Por lo que en medida de esta reforma desde el Departamento del Tesoro se busca la mejor forma de eliminar a ambas entidades, que deben su creación en medio de la Gran Depresión para luego ser intervenidas en 2008 ante la crisis financiera debido a las hipotecas de alto riesgo que generaron un gran descalabro en el sistema.

Sin dudas que previamente a este plan desde el Tesoro, se le ha inyectado a Fannie Mae y Freddie Mac unos 148.000 millones de dólares, a la vez que sucede su liquidación se trata de que no sufran el sector de la financiación de viviendas.

Dicho plan para la reforma fundamental del mercado hipotecario, tiene una serie de objetivos como:
-Eliminar empresas patrocinadas por el Gobierno
-Reforzar la protección a los consumidores
-Preservar el acceso a la vivienda asequible para aquellos que lo necesitan.

Se estima que esta reforma paulatina llevará entre 5 y 7 años. Entre las medidas a implementar se encuentra una serie de aumentos graduales sobre los depósitos mínimos de entrada, permitiendo que cualquier hipoteca que lleguen a garantizar tanto Fannie Mae como Freddie Mac requiera, un 10% de entrada como mínimo.

Además se irán subiendo las tasas que dichas entidades les cobran a los prestamistas, con el objetivo de eliminar ventajas injustas que les son otorgadas a estas compañías y pudiendo abrir espacio al capital privado, de esta forma se lograría una mayor competitividad de las hipotecarias que no cuenten con el respaldo del Gobierno.

También se implementaría la reducción de los límites máximos de los préstamos que pueden garantizar tanto Freddie Mac como Fannie Mae. Ante esto, se pretende que el Congreso no renueve una ley que expirará el 1 de octubre esta ley les posibilita a Freddie Mac y Fannie Mae poder respaldar hipotecas de hasta 730.000 dólares, esto se reduciría hasta los 625.500 dólares. Si bien con el correr de los años dicho límite se iría reduciendo.

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Demanda colectiva cláusulas suelo hipotecas

Por estos días es noticia una serie de dictámenes sobre la vivienda como el reciente fallo de pagar la hipoteca entregando la vivienda al banco y el pedido de reforma de la Ley Hipotecaria.

La última noticia trata sobre el Juzgado de lo Mercantil número 11 de Madrid que acepto a trámite lo que es la mayor demanda colectiva en España contra 45 entidades financieras entre las que se encuentran cajas y bancos debido a la aplicación de las cláusulas suelo de las hipotecas.

De esta forma se ha aceptado la demanda que ha presentado la asociación de consumidores Adicae, ante ello existe un plazo de 2 meses en el que todos los que han sido perjudicados por las cláusulas suelo hipotecas, que les ofrecen los bancos y cajas de ahorros para adherirse y que sean reconocidos sus derechos.

Por otro lado también se encuentra bajo estudio si se adopta la medida cautelar que ha solicitado Adicae que pretende que se deje de incluir estas cláusulas en los préstamos hipotecarios.

Actualmente esta demanda está conformada por 400 clientes de entidades solicitando la nulidad de dichas cláusulas debido a su desproporción entre los suelos y los techos de tipos de interés en los contratos hipotecarios actuales.

Vale recordar que esta cláusula de suelo establece un mínimo del porcentaje de intereses que se debe pagar, esto evita que los usuarios se beneficiaran de la bajada del Euríbor, siendo el principal índice que se tiene como referencia de en hipotecas bajo un tipo variable.

Para más datos existe el informe del Banco de España, en el que señala que en España unas 3,8 millones de usuarios poseen estas cláusulas en sus contratos hipotecarios.

A partir de ello Adicae estima que durante 2010, los bancos y cajas obtuvieron ingresos por entre 3.500 y 7.000 millones de euros solo por estas cláusulas.

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Ley Hipotecaria

Ante la crisis en el sector y varios puntos en los que se termina perjudicando a los usuarios, desde la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae) solicta que se lleve a cabo una fuerte reforma de la Ley Hipotecaria así como el de ciertos aspectos de la de Ley Enjuiciamiento Civil en lo que respecta a la ejecución hipotecaria tendiente a darle la máxima protección jurídica a los usuarios dado el último caso de la sentencia de un tribunal que ha dictaminado que una deuda hipotecaria quedará saldada tras la devolución de la vivienda.

Es que a todos ha asombrado las recientes sentencias de la Audiencia Provincial de Navarra, en un juicio en el que el dictaminó que la vivienda representaba la cancelación del préstamo hipotecario, además de la del juzgado Mercantil número 3 de Barcelona, que se encargó de remarcar que existen ciertos defectos en la legislación además de la poca seguridad que poseen los consumidores.

Ya que las actuales garantías jurídicas de los usuarios no deberían depender de ciertas interpretaciones, por lo que deben de hacerse reformas dejando un poco atrás los intereses de las entidades hipotecarias y mejorar los derechos de los consumidores.

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Pagar la hipoteca entregando la vivienda al banco

El sector de la vivienda acaba de conocer por parte de la Audiencia Provincial de Navarra la decisión a través de un dictamen judicial que permite entregar la vivienda a su banco como medida para saldar su deuda hipotecaria, más allá de que la vivienda hubiera perdido su valor. Algo que sin dudas es un sismo para las entidades involucradas.

El fallo ((aquí puede accceder a la sentencia) puede ser visto como justo por parte de los hipotecados, pero la situación preocupa y mucho del otro lado, sobretodo en momentos en que cajas y bancos viven un proceso de reordenamiento a través de fusiones. Además el fallo destaca a las cajas y bancos como las responsables de la crisis y que no es justo para la otra parte que pretendan hacerse de una diferencia valiéndose del argumento de la depreciación de la vivienda y proseguir con la ejecución.

Repasemos la legislación vigente, la misma dice si no puede pagarse la hipoteca, la vivienda será entregada al banco para subasta y la diferencia entre el valor de la hipoteca y lo obtenido en subasta, deberá abonarlo el hipotecado. Claro, siempre con la premisa que los inmuebles por el desgaste van perdiendo valor, pero no siempre es así.

El auto que sobreviene de la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Navarra, deja atrás el recurso presentado por el BBVA en contra de la sentencia anterior de parte del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Estella, el que ya había fallado a favor del hipotecado.

En este caso la entidad se tuvo que quedar con el inmueble tras celebrar una subasta que quedó desierta y continuó exigiendo los pagos mensuales al propietario deudor. Entonces el comprador, además de perder la vivienda, debía pagar unos 30.000 euros más, de los cuales 8.000 correspondían a intereses y gastos.

Es decir si este caso se multiplicara las entidades financieras verían aumentar el stock de este tipo de viviendas, además de la dificultad que todavía tienen para poder reducir completamente su stock de viviendas, creándoles falta de liquidez por esa vía. Esta situación ya la conocemos, no?

Además el tribunal deja en claro por si faltara hacerlo, que parte de la crisis se la debemos a defectuosa gestión del sistema financiero español sobresaliendo las insalubres hipotecas basura creadas por el sistema financiero de EE.UU, al que le debemos tal producto.

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Hipotecas muiltidivisas en franco suizo

El tema de las hipotecas es un verdadero dolor de cabeza no solo por tener que pagarla, sino por las dificultades que traen sus términos y vericuetos a lo que se le debe de sumar el tema de las hipotecas muiltidivisas en franco suizo o ligadas a diferentes monedas si elegimos este tipo de producto. En este caso más allá de que existan las hipotecas multidivisas ligadas al yen u otras monedas, nos referiremos a la hipoteca y el franco suizo.

Aunque no es un acceso mayoritario el que permiten las entidades a las hipoteca multidivisa, ya que dichas entidades financieras suelen poner peros para acceder a ellas, pudiendo acceder solamente los clientes de la banca personal. La explicación que algunos dan, es que existen ciertos riesgos al otorgar dicho préstamo, además del desconocimiento de la letra chica y de las normativas que rigen sobre este producto financiero.

Los expertos señalan que debemos entender la hipoteca multidivisa como un préstamo hipotecario que otorga la posibilidad de poder optar por una moneda que no sea nuestro euro, pudiendo elegir otra divisa para el momento de devolver los pagos a nuestro banco.

Por lo que al elegir otra moneda, el banco al momento de prestarnos en euros, lo hará en francos suizos, si escogemos esta moneda.

Es importante pensarlo bien antes y elegir una divisa que se muestre lo suficientemente estable, si bien con la volatilidad de los mercados y la guerra de divisas se puede consultar a un experto, ya que será la moneda de la hipoteca multidivisa. Una de las ventajas que puede dar el elegir al franco suizo, será la de sus tipos de interés, que son inferior al euro.

Otro dato que deberíamos de saber es que los intereses de la hipoteca multidivisa quedarán referenciados al Libor (London InterBank Offered Rate) de la moneda. Vale aclarar que este Libor significa el tipo de interés interbancario aplicado en el mercado de capitales de Londres, siendo el tipo de interés en que los bancos se fijan para prestar dinero entre ellos, dentro del mercado interbancario.

Es así que en caso que la hipoteca multidivisa que hayamos escogido sea en francos suizos, en ese caso los intereses de nuestro préstamo estarán referenciados al Libor del franco suizo.

Por otro lado el franco suizo ligado a la hipoteca multidivisa dependerá del tipo de interés de dicha moneda, dependiendo de la cotización de la moneda del préstamo. Cuantos más francos suizos nos otorguen por cada euro, en ese caso nos dará más beneficio la hipoteca multidivisa y será menor el dinero a devolver a nuestro banco.

Otro de los aspectos a fijarnos será el diferencial, que es de donde gana sus beneficios el banco,  además de las comisiones que le significan el solicitar la hipoteca mutidivisa.

Por contra mensualmente además del pago mensual de la hipoteca, hay que desembolsar un porcentaje de la cuota por comisión debido al cambio de divisas y redondeo de las mismas. Debido a que las comisiones para las hipotecas multidivisas son más altas que para las de las hipotecas más comunes del mercado.

Entre las ventajas que representa la hipoteca multidivisa, puede decirse que ofrecen unos beneficios en los tipos de interés que suelen ser más bajos cuando la divisa elegida se muestre inferior al euro.
Por lo que habrá que estudiar que tipo de interés rige en el país de la moneda como Suiza, revisando los tipos que se dieron durante los últimos años pudiendo tener como resultado la tendencia.

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Euribor 2010

Los españoles estamos pendientes, casi a diario de la evolución del Euribor en 2010. Nuestras deudas referenciadas a este índice muchas veces no nos dejan dormir tranquilos, y sus últimos comportamientos, no hacen mas que ratificar esta situación.

El valor del Euribor en 2010 comienza a repuntar. Y si bien habíamos comenzado el año con una  tendencia descendente en el primer trimestre, ahora la situación comienza a revertirce. 

Los datos de abril y mayo 2010 motraron las primeras subidas, aunque no tan pronunciadas, pero en Junio (1,2813%), Julio (1,373%) y Agosto (1,421%) los porcentuales han crecido sin parar. El trimestre siguiente no ha hecho más que profundizar este encarecimiento con Septiembre (1,42%), Octubre (1,495%) y Noviembre (1,2541) ya superando el 1.50% que se preveía para finales de año.

Pero en esta economía globalizada, donde los datos actuales muestran todavia problemas graves como el crecimiento del paro y la crisis que afecta a algunos paísese de Europa, parece dificil tener certeza sobre qué vendrá, aunque si existen datos que marcan su camino.

Los deudores y aquellos que necesitan revisar o constituir una hipoteca cuya tasa esté referenciada a este indice y desean saber cuál será su valor dentro de 6 o 12 meses, tendrán que comprender que la situación no variará demasiado, aunque poco a poco comienza a mostrar datos de alzas en los porcentuales, lo que sí es seguro es que pagarán más de cuota.

La conducta que ha tenido desde octubre de 2008 muestra a las claras cómo fue su comportamiento, pero, ¿Quién puede asegurar que seguirá así? Asimismo, en algún momento debería frenarse, pero ¿cuándo y en qué valor?

Y los pronósticos no fallan, los titulares de una hipoteca reflejarán ligeras subidas en la cuota mensual del crédito durante este año, y la segunda mitad de 2010 lo está mostrando.

Enero 2010: 1,232%
Febrero 2010: 1,225%
Marzo 2010: 1,215%
Abril 2010: 1,225%
Mayo 2010: 1,249%
Junio 2010: 1,2823%
Julio 2010: 1,373%
Agosto 2010: 1,421%
Septiembre 2010: 1,42%
Octubre 2010: 1,495%
Noviembre 2010: 1,541%

A pesar de que mucho dependerá de las decisiones del BCE, ¿quién tiene razón? No lo sabemos. Posiblemente el genio de la lámpara tampoco lo sepa.