Cuando parecían que habían quedado un poco retrasadas en la actualidad las SOCIMIS desde que fuera aprobada la Ley 11/2009, que creó las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) vuelven a ser útiles en cuanto a la vivienda. Este tipo jurídico nuevo en nuestro país, había tenido un notable desarrollo en otros países como Estados Unidos, donde se las denomina REIT (Real Estate Investment Trusts).

Pero en el nuevo marco de incentivo fiscal, y que es parte del objetivo de reducir  el stock de viviendas, el Gobierno español eligió como complemento a su plan estratégico trae y regula a las sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (Socimi).

Las mismas como dijimos fueron iniciadas por el año 2009, tienen como características estas entidades la inversión en inmuebles de alquiler.

Su principal objetivo es el de darle una mayor dinámica sobre los arrendamientos, lo que impidió su crecimiento fueron aspectos como la burbuja inmobiliaria y, una serie de restricciones.

Las Nuevas Características de las Socimi:

La regulación de las sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario, (Socimi) tienen una serie de nuevas características como la siguientes:

-Se reduce el plazo para mantener el inmueble en alquiler baja de los 7 años a 3 años. Se eliminan algunos  requisitos sobre la diversificación,  desde ahora no se tendrá que poseer 3 inmuebles como techo en su activo ni que signifique más del 40% del activo de la entidad. Esto y otros cambios de cierta forma modernizan a las Socimi además de acomodarse a la actualidad del mercado.

-Entre las novedades es la de un  capital en circulación del 15% y que estén formadas por 50 accionistas de mínimo. También cambia la reducción del capital social mínimo en 5 millones de euros.

-Modifica la distribución de beneficios al 50% sobre las ganancias cuando no sean de dividendos.

-Se produce la renovación de su régimen fiscal especial, de ahora en más no deberán tributar dependiendo de los dividendos distribuidos, si no que será la tributación por el resultado del ejercicio en Sociedades.

-Además de la subida de las rentas exentas de viviendas arrendadas del 20% al 25% cuando se de más del 50% del activo de la entidad formado por viviendas y el tipo de gravamen de las rentas al 19%.

Las SOCIMI son sociedades que en su momento era un nuevo instrumento de inversión destinado al mercado inmobiliario y, más en concreto, al mercado del alquiler. Las SOCIMI eran y vuelven a ser sociedades cuya actividad principal es la inversión, directa o indirecta, en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler, incluyendo tanto viviendas, como locales comerciales, residencias, hoteles, garajes u oficinas, entre otros. Con el objeto de admitir la inversión indirecta, se permite que las SOCIMI participen en otras SOCIMI o bien en entidades que cumplan los mismos requisitos de inversión y de distribución de beneficios exigidos para aquellas, residentes o no en territorio español, coticen o no en mercados regulados.

Según se observa de la lectura de la propia norma, esta figura está preferentemente dirigida al pequeño y mediano accionista, haciendo asequible la inversión en activos inmobiliarios de manera profesional, con una cartera de activos diversificada y disfrutando desde el primer momento de una rentabilidad mínima al exigir una distribución de dividendos a la sociedad en un porcentaje muy significativo. Adicionalmente, con el objeto de garantizar la liquidez del inversor, se exige que estas sociedades coticen en mercados regulados, siendo este requisito esencial para la aplicación del régimen fiscal especial.

Anteriores Características de las SOCIMI:

Podemos decir que el atractivo principal de estas sociedades reside en sus ventajas fiscales, a las que se accedía, previo cumplimiento de ciertos requisitos que hasta su momento eran los siguientes:

-Que las acciones de la SOCIMI coticen en un mercado regulado de la UE.
-Que la SOCIMI tenga un capital social mínimo de 15 millones de euros.
-Que la SOCIMI tenga por lo menos un 80% de su activo compuesto por bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento, o terrenos para la promoción de dichos bienes, si la promoción se inicia en los 3 años siguientes a la adquisición. Los inmuebles se deben mantener un mínimo de 3 años -con excepciones por activos previos a la entrada del régimen.
-Que el 80% de los ingresos de la SOCIMI provengan del arrendamiento de dichos inmuebles, para ello no se tiene en cuenta la enajenación de inmuebles.
-Que la SOCIMI reparta en forma de dividendos de forma anual mínimo (siempre que tenga beneficios) compuesto por lo menos del 90% de las rentas de alquileres, el 50% de las plusvalías por ventas de inmuebles o el 100% por dividendos de otras SOCIMI. Esta obligación de retribuir al accionista también la hace muy atractiva.

Ventajas:
Las SOCIMI tributarán, en líneas general, bajo un régimen fiscal privilegiado, tributando por el Impuesto sobre Sociedades (IS) a un tipo del 18% sobre el resultado contable de la sociedad con sus debidos ajustes, aunque determinadas rentas tributaran al 30% (plusvalías por transmisiones cuando se incumple determinados requisitos de permanencia y alquileres a entidades vinculadas). Además existe una bonificación del 20% de las rentas derivadas de alquileres de viviendas, si éstas forman más del 50% del activo.

- Además el Impuesto a las Sociedades se devengará el día en que la Junta General acuerde repartir dividendos, lo que evidentemente no aplica cuando hay pérdidas que sigue la regla general.
Sus socios personas físicas no tributarán por los dividendos recibidos, mientras que sus socios personas jurídicas tributarán por la diferencia entre el 18% y su tipo del Impuesto sobre Sociedades (por lo general el 12%) mediante un mecanismo de deducción del 18% del importe del dividendo integrado.

Críticas Anteriores y ¿Mismas Críticas ?:
Como siempre sucede con algo nuevo aparecen las críticas y los apoyos. Por el lado de las críticas habría que resaltar aquellos que ponen en duda el funcionamiento de las SOCIMI, dadas las modificaciones que se hicieron respecto de la misma figura conocida internacionalmente, las REIT.

- La diferencia principal es que en la mayoría de los países de la UE donde operan, estas sociedades están exentas de tributación. En tanto que aquí se establece esta exención para los dividendos percibidos por los socios, siempre que sean personas físicas, dado que las jurídicas tributarán a un tipo entre el 15% y el 30%, que sí tributan en otros países.

- Otra diferencia está dada en la limitación a las posibilidades de inversión en otras sociedades, ya que no podrá tener filiales, ni tampoco socios que no sean a su vez Socimi o REIT. Algo que no sucede con esta figura en los otros países, y que según los analistas, a las Socimi les quitaría posibilidades de crecimiento, especialmente en el extranjero.

- Por último, algunos resaltan negativamente el plazo de mantenimiento de las inversiones (tres años en general, y siete años para inmuebles autopromovidos), ya que lo consideran excesivos.

Decíamos en su momento que veríamos con el devenir del tiempo y su implementación, cuanto éxito alcanza esta nueva figura jurídica, adaptada a los tiempos que corrían y con el pasar el tiempo no hubo demasiados interesados, como se creía. Las SOCIMI o REIT les debería haber permitido a los bancos sacar los activos inmobiliarios de los balances y reconvertirlos en participaciones financieras y de esta forma, agrupar distintos inmuebles dentro de una Socimi y repartir las acciones entre sus clientes minoristas o entre inversores institucionales. Algo que ahora volverán a intentar con algunos cambios.

La salida de la crisis de los estadounidenses no parece haber sido clara. Ahora, se encuentra frente a una nueva crisis inminente de deuda que podría desencadenar una nueva recesión. Esto trae, como primera consecuencia, peligro en sus inversiones en el mercado bursátil y derribaría la confianza en la economía más poderosa del mundo.

Frente a un plazo que vence en agosto para elevar el límite de deuda del país o afrontar las consecuencias, el clima es tenso en el país, aunque su pueblo aún no lo comprende, o realmente, está tranquilo.

Ciertas advertencias en general apuntan a que los “mercados financieros cundirían al pánico“, tal como indicó el presidente de la Comisión Presupuestaria de la Cámara de Representantes, Paul Ryan, lo cual llevaría al derrumbe en la capacidad del país para solicitar préstamos y lanzaría al Gobierno a un “precipicio de crédito”; algo que sería impensado en un país que sostiene la actividad económica mundial.

Asimismo, no solamente es la deuda el problema que azota a Estados Unidos, sino la presencia de una crisis fiscal abrupta, donde los inversionistas podrían deshacerse de los bonos estadounidenses lo que llevaría al Gobierno a pagar tasas de interés mucho más altas. Claro, esto traerá aparejado recortes al gasto y aumentos fiscales mucho más severos que si se evitara la moratoria.

Se espera que el Gobierno de Barack Obama no permita que los estadounidenses de clase media posean toda la carga para romper el punto muerto sobre el límite de la deuda nacional. Aunque, bien sabemos que, siempre sucede que el pueblo es quien paga las malas decisiones políticas y económicas.

Así, se encuentra en tratativas un plan de reducción del déficit, que está pendiente de aprobación por parte del legislativo.

El tema se complica, dada las discrepancias entre ambos partidos: los demócratas dicen que un acuerdo de reducción del déficit debe incluir aumentos de impuestos o eliminar las exenciones, mientras que los republicanos quieren grandes recortes en el gasto público e insisten en no aumentar los impuestos.

Sin embargo, el problema se agranda, porque parece ser que las compañías se encuentran sacando su dinero del país, para colocarlo en otra parte. Tal es así que vemos a Microsoft, que ha sacado unos 29,000 millones de dólares; Google, que se llevó 17,000 millones, y Apple, con otros 12,000 millones de dólares.

Según se estima en base a datos oficiales, dichas firmas tienen unos dos billones de dólares en bancos e inversiones.

Estas empresas, además de afectar la tasa de interés del país, reduciendo dinero que pueda estar en reservas, son las que luego presionan por privilegios a cambio de invertir en el país para crear empleos… lamentable.

Entonces, nos encontramos con una situación de endeudamiento muy alto para Estados Unidos, y con una baja en las inversiones importante, lo que puede colapsar nuevamente en una recesión y crisis de deuda. ¿Podrá Obama salir adelante?

Imagen: Financialred

General Motors ha decidido cerrar el fabricante de los todoterrenos Hummer, en consecuencia de no poder completar la venta de la marca Hummer a la firma china Tengzhong.

El vehículo que fue el símbolo de todo derroche y época de consumo, ha llegado a su fin. Luego de que por segunda vez, General Motors se haya visto obligada a cancelar la venta de una de sus marcas, ha dejado de lado la opción de mantener la fabricación de estos coches extremadamente caros.

No obstante las pálidas para la compañía, General Motors sí ha podido desprenderse de la marca sueca Saab, comprada por Spyker. Asimismo, se prevé que se deshaga de Pontiac durante los próximos meses, convirtiéndose en la quinta marca que sale del grupo automotor.

General Motors asumirá las garantías y servicio de los vehículos existente de Hummer, y llevará de la manera más ordenada y organizada el cierre de sus instalaciones, afirman los representantes.

La raíz de la imposibilidad de compra por parte de Tengzhong fue la falta de aprobación de los reguladores chinos. Por ello, tuvo que retirar su propuesta de compra. Asimismo, la interrupción de la venta fue por decisión de ambas partes.

“Tengzhong está decepcionada de que la transacción no haya podido ser culminada, pero la compañía respeta el resultado”, asegura, aunque no comenta el motivo de la denegación de Pekín.

Lógicamente, iba a ser raro que Pekín acepte la compra de una marca extranjera que representaba todo lo contrario de lo que el Gobierno chino pretende potenciar. Actualmente, se encuentra logrando una producción y uso de vehículos más pequeños, menos contaminantes y de menor consumo. Por otro lado, GM está escuchando nuevas ofertas.

Imagen: Google

Si faltaba algún sitio donde la crisis podría hacer mella para demostrar lo fuerte que es, sin dudas el retiro de las grandes marcas de la F1 es un reflejo de su presencia y que dista mucho de irse todavía.

Es tan severa la crisis sobre todo en el sector del automóvil que las grandes marcas han tomado la decisión de ir retirándose de la Fórmula 1, dejándole paso a otras marcas que deseen subirse al vértigo económico que significa actualmente apostar a la F1.

En tanto que la última en retirarse por el momento, fue Toyota. Mientras que Renault todavía tiene que tomar una decisión, ya que existe el rumor que la marca francesa podría abandonar la F1 también., dado que ha ido perdiendo patrocinadores, y más tras el escándalo Briatore, siendo otro factor para abandonar la competición.

Todas las marcas que se han retirado o se están por retirar, piensan lo mismo “Para qué gastar cientos de millones de euros en una competición que no les aporta los retornos esperados”, se arriesga mucho y se gana poco.

Toyota Motor confirmó sus planes para retirarse del Campeonato de la Fórmula 1 al final de la temporada 2009 teniendo en cuenta la grave situación económica actual, según un comunicado hecho público por la compañía.

Uno de los primeros en darse de baja fue Honda, ya hace casi un año, siendo otro gran constructor japonés de la Fórmula 1, Honda, sorprendía con el anuncio. Los accionistas habrían sido un factor importante para tal retiro, ya que los mismos habrían ejercido presión.

Si se refleja en los números tanto Honda como Toyota, no deberían haber esperado a la crisis, ya que estas destinaban inmensas cantidades de dinero a sus escuderías, obteniendo resultados muy por debajo de lo que se esperaba.

Incluso, Toyota por varios años ha sido el equipo que aportó mayor inversión, cifras por encima de los 300 millones de euros. Mientras que Honda, se puede decir que lo suyo es irónico, ya que, la inversión que había realizado se rentabilizó tras haberse ido, con la victoria en el campeonato de constructores de Brawn GP. Este es un equipo financiado por la misma marca japonesa, más allá que su propulsor ni su logotipo aparecieran en el automóvil de Jenson Button.

Otros de los que sorprendió fue BMW, cuando anunció que dejará de competir en 2010. Si bien Honda, una marca histórica en la F1, tan sólo hacía un par de años que había obtenido el 100% de la antigua BAR, no se esperaba que diera semejante paso. Toyota se encontraba compitiendo desde 2002. Mientras que BMW había logrado un acuerdo con el suizo Peter Sauber para adquirir su escudería y poder competir con una escudería propia. Por lo que se espera que Sauber ocupe la plaza de Toyota para la próxima temporada.

En tanto que de cara a la próxima temporada, la parrilla de la Fórmula 1 traerá varias novedades. Aunque se sabe que Renault, Fiat, Williams, Ferrari, y Mercedes, con su participada McLaren (existe el rumor de que podría adquirir Brawn para poder contar equipo propio), seguirán en la competición. Mientras que las demás escuderías son independientes. Será el turno de Campos Grand Prix la primera escudería con capital español, se espera el regreso de Lotus.

De los trece equipos para 2010, al menos cinco serán nuevos, siendo todos ellos privados. Una de las nuevas condiciones será que todos los coches correrán con motores Cosworth, en una medida para lograr imponer el propulsor único.

Otro retiro significativo será el de Bridgestone, habiendo sido el único proveedor de neumáticos y habiéndole ganado la pelea a Michelin, ahora ha anunciado su próximo retiro. Al final de la temporada 2010, Bridgestone dejará la competición, sin saberse aún su reemplazante.

La próxima será una temporada de pruebas, de nuevas medidas, de nuevas escuderías, neumáticos y de presupuestos puede que todo sea más parejo o que Ferrari, McLaren se hagan un festín sacándoles más ventajas a las nuevas escuderías. Quizás la crisis sea un factor que equilibre todo y haga la competición más pareja.